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近年来,房地产的关键词有三:一是上涨,即房价上涨,其背后是房地产企业更多的暴利;二是调控,即在房价高企、购买者怨声日高及把握宏观经济走势等诸多因素促成的政府对行业的宏观调控;三是拐点,即随着近期房价的回落及一些主流地产商的折价销售,人们对楼市是高潮延续还是出现拐点的争论。
这样,在2007年年报的基础上,梳理并探讨主流上市房地产企业的诸多情况,既是对房价上涨所带来的业绩喜宴的盘点,同时又可纵深分析政府宏观调控之于不同房地产企业的不同含义,更可探讨未来市场波动时诸地产商们的“抗拐”能力。本刊希望此组文章有助于回答这样一个问题:面对未来的不确定性,我们准备好了吗?
营收翻倍本刊依然选择营业收入作为考查房地产上市公司的首要指标。这是因为,营业收入排名尽管简单,且未考虑公司盈利性等方面的情况,似乎鼓励“做大”而非“做强”,从而存在诸多问题。但营业收入的重要性与基础性作用却是其他指标所无法取代的。尤其对于中国房地产企业而言,营业收入指标不仅仅是一个规模的问题,更在一定程度上代表着品牌价值、未来抵抗诸如宏观调控等方面风险的能力,甚至,这种规模也提供了改善管理以提高运营效率以及在并购中占据主动的运作空间。
作为改进,本刊对营业收入进行分析的同时,也结合了其增长率及销售毛利率的相关分析,从而尽量避免简单化,提升分析的纵深度。
考查2007年度房地产上市公司营业收入20强的情况,我们可以发现,营业收入盆满钵满的一年整体上,房地产上市公司营业收入和利润双双大幅增长,并且初现利益聚集的“强者恒强”特征的大幅增长是一个显著特点—20家公司2007年度合计营业收入1489亿元,比2006年度的799亿元增长86.27%(具体情况见表1)。其中,共有9家公司2007年度营业收入增长超过1倍,按从高到低分别是万通地产(600246)、合景泰富(1813.HK)、SOHO中国(0410.HK)、泛海建设(000046)、华发股份(600325)、首创置业(2868.HK)、碧桂园(2007.HK)、金地集团(600383)与保利地产(600048),具体的增长倍数分别是7.68倍、4.91倍、3倍、2.11倍、1.56倍、1.39倍、1.23倍、1.1倍与1.01倍。
具体到公司层面,万科A(000002)以高达355亿元的营业收入位列榜首,比其2006年度的179亿元增长近1倍;2007年成功在港上市的碧桂园(2007.HK)以177亿元成为2007年度营业收入的亚军,比2006年度的79亿元增长1.23倍;接下来是中国海外发展(0688.HK)、富力地产(2777.HK)与保利地产(600048),2007年度营业收入分别为156亿元、148亿元与81亿元,比2006年度的增幅分别为42.09%、45.01%与101.31%。