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高收益总与高风险相伴。于是,在考查以总资产净利率为基准的房地产上市公司收益能力之后,企业便需要考虑风险问题。
探讨风险问题可以有多种路径,比如,研究公司诸如资产负债率、有息负债比率及流动比率等衡量长短期偿债能力的指标。
然而,由于房地产行业的特殊性,流动性不强的存货列于流动资产,以及巨额预收账款列于负债方但未来却不需要以货币来偿付;并且香港与内地会计准则与财务报表项目不同所导致的相关财务比率也不具可比性,比如香港会计准则对房地产公司存货与内地不同的分类。所以,分析一些传统指标往往容易引起误导。
于是,我们直接以货币资金为切入点,来衡量房地产上市公司于未来的抗风险能力。具体而言,我们以相对额来进行考查,选取2007年末货币资金占总资产比重作为基准指标。
不过,对于货币资金项目,A股上市公司需要进行一些调整,将交易性金融资产也合计入货币资金项目中,因为交易性金融资产可以短期内变现,实质上与货币资金异曲同工。当然,在中国A股房地产上市公司中,2007年末拥有巨额交易性金融资产的公司寥寥无几,足可见资金之于房地产企业的稀缺性和重要性。
从这种角度上看,阳光股份(000608)就显得有些另类。2007年末,阳光股份交易性金融资产高达1.43亿元,比2006年末的6892万元增幅巨大;而其货币资金2007年末为7.73亿元,少于年初的9.12亿元。两项合计后,阳光股份2007年末实质上的“货币资金”为9.16亿元,占总资产比重为16.77%。尽管这一比率已属不低,但仍未排列入前20名。
表4是2007年末房地产上市公司中,货币资金占总资产比重前20家公司的情况。
就63家房地产公司整体而言,2007年末平均货币资金占总资产比重为16.72%,比年初的12.56%高出4.16个百分点。
具体公司方面,绵世股份(000609)以67.36%的高比率居于榜首,比2006年末的47.92%增加了19.44个百分点;而刚刚于香港上市不久的SOHO中国则名列第二,2007年末货币资金占总资产的58.61%,比2006年末的12.82%增加了45.79个百分点。
从货币资金情况来分析SOHO中国掌门人潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)先生近期关于房地产企业危机的“百日论”,以及其在博客里欢喜地捧出SOHO中国位列第一的速动比率,便十分有趣了。
速动比率是流动资产减去存货后与流动负债的比率,一般用来衡量企业的短期偿债能力。对于房地产企业而言,存货往往占据了流动资产的绝大部分比重,所以,速动比率从某种意义上讲,就是衡量着其货币资金的充裕程度。但对于正常经营过程中的房地产企业,手握货币资金固然能抵抗不确定性的各种风险,但也同时降低了资产使用效率,从而影响自身的收益率。所以,货币资金需要讲求适度,亦即对于房地产企业,并非速动比率越高越好。
考查SOHO中国2007年末资产负债情况,在港上市募得资金128亿港元之后,其2007年末“发展中物业及持作销售用途的已落成物业”增长乏力,比年初仅增长15亿元。
于是,2007年末SOHO中国高达137亿元的现金及现金等价物,与增长不多的流动负债的配比,必然导致其速动比率的高企。
在港成功IPO之后,在主要资产与负债项目中,SOHO中国2007年末比年初增幅从高到低依次是现金及现金等价物、应计建造开支及其他应付款、有限制银行存款、应付所得税,增长比率分别是1172%、272%、266%与113%。如果将股东权益总额860%的增长率在内,这些增减比率的含义是,SOHO中国通过IPO、欠付上流供应商以及所得税等而聚焦了大量货币资金,但仅于发展中物业、持作销售用途的已落成物业以及投资性物业方面进行相对而言较少的投入。
这时,对于手握巨额货币资金的SOHO中国而言,当然期望着能够在中小房地产企业的“苦日子”里,再次重演类似与任志强式的“鸡蛋换粮票”的互动故事。这种房地产企业的冬天来得越猛,SOHO中国其时所掳获的“半截项目”的代价便会越小,进而收益愈多。需要强调的是,SOHO中国2007年末预收账款为16.11亿元,比年初的40.89亿元减少减少了61%。这样,在可供2008年度进行结算的预收账款存量大幅度减少的情况下,经营业绩压力凸显。