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目前,有必要通过政府建设经济租赁住房或收购盘活空置商品房,以高于廉租房而低于市场商品房价格出租,待其进入住房市场的同时再要求退出住房保障,以从根本上解决这一部分“将来有可能购买住房的中低收入群体”的居住问题。
构建经济租赁住房体系时,应注意的几个方面:其一,政府的干预性,经济租赁住房是政府进行再分配的重要方式之一;其二,需求对象的有限性,主要是中低收入者;其三,经营目的的非营利性;其四,分配标准的复杂性;其五,价格的低廉性,经济住房出租的价格低于一般的市场价,差价主要来源于政府在土地供应、房租和税收等方面的政策性补贴。
因此,经济租赁住房的建设可借鉴国外的两种模式:一是政府直接建房方式,政府设立专门机构、并提供运营资金;二是政府间接参与方式,政府提供土地、贷款、税收优惠,支持非盈利机构发展低租金、低成本住房。具体建设模式为:
1、建立专业化的管理体系。主要是由决策协调机构、实施管理机构与中介金融机构这三种处于不同层次的机构组成,在决策机构之下设立住房执行机构,来实施经济租赁住房计划,以解决中低收入者的住房问题。最后是居于中间层的中介金融机构。
2、建立灵活的运作机制。一是引进市场机制。部分公共租赁住房可以由国营公益机构运营,部分公共租赁住房可以由协会、互助组织运营,部分公共租赁住房可由民营公司运营。但政府依然是制度实施的主导者,包括家庭准入、退出标准、租金标准等完全由政府控制。二是经费筹集,除了从土地出让金、地方财政支出中划拨外,还可借鉴香港“以房养房”的运营模式,盘活小区商铺、停车场等配套物业的商业经营。三是政府除了考虑收购旧房外,还要通过建设新房来增加储备。四是政府还可鼓励企业参与进来。五是设立专项基金。六是进一步加强经济租赁房的管理。
3、由政府财政直接投资,低价收购暂时不需要拆迁的违章建筑和商品房的尾盘,用作经济租赁住房。
4、采取以公积金增值部分和商业银行贷款为主与直管公房拆迁补偿资金为辅的融资方式,建设经济租赁住房。
5、鼓励房地产开发企业等民间资本直接投资建设经济租赁住房。政府以落实经济租赁住房建设项目各项优惠政策作为间接投入,动员社会力量筹集经济租赁住房的建设资金和房源。政府对民间投资建设的65平方米以下公共租赁住房的出租3-5年内可以免税,鼓励民间资本投资建设经济租赁住房。
6、建立经济租赁住房发展基金,解决经济租赁住房建设的资金“瓶颈”问题。经济租赁住房具有公益性质,必须有稳定的发展基金。