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预期原理对房地产市场有着特殊的作用,表现为消费心理对房地产需求的影响。当楼市生态恶化时,置业者往往会持币观望,迟迟不肯入市,对楼市底部的判断很难达成共识。
“目前的深圳楼市就是这样,所有人都在问什么时候到底部,什么是底部。购买者心态没有回来,开发商就算再怎么降价也可能卖不掉房子。”高海燕说。
那么究竟是什么原因导致置业者心态难以回归?高海燕认为,主要原因就是底部共识没有形成。“这是一个心理层面的问题,但就是这个问题制约市场发展。大家都在求这个底部,但是却迟迟达不成共识。”
“社会需要形成一个共同的底部效应心理,”高海燕说,“达成底部共识首先要解决三个方面的问题:一是价格不要考虑2007年,而是要回到2006年;二是所有区域、所有产品全线降价,不要看这个地方降,那个地方不降,这样就影响大家对这个市场判断;三是决定人们认知降价程度标准的指标型地区降价,不能拿关外的房价说事,那没有代表性”。
“现在我们这三个条件达到了吗?没有。这样就不能形成一个规模化的底部共识,置业者整体回归到市场自然就不太可能。当前最紧急的是需要底部共识,没有底部共识市场肯定回不来。”高海燕说。
预期原理对房地产市场有着特殊的作用,表现为消费心理对房地产需求的影响。当楼市生态恶化时,置业者往往会持币观望,迟迟不肯入市,对楼市底部的判断很难达成共识。
“目前的深圳楼市就是这样,所有人都在问什么时候到底部,什么是底部。购买者心态没有回来,开发商就算再怎么降价也可能卖不掉房子。”高海燕说。
那么究竟是什么原因导致置业者心态难以回归?高海燕认为,主要原因就是底部共识没有形成。“这是一个心理层面的问题,但就是这个问题制约市场发展。大家都在求这个底部,但是却迟迟达不成共识。”
“社会需要形成一个共同的底部效应心理,”高海燕说,“达成底部共识首先要解决三个方面的问题:一是价格不要考虑2007年,而是要回到2006年;二是所有区域、所有产品全线降价,不要看这个地方降,那个地方不降,这样就影响大家对这个市场判断;三是决定人们认知降价程度标准的指标型地区降价,不能拿关外的房价说事,那没有代表性”。
“现在我们这三个条件达到了吗?没有。这样就不能形成一个规模化的底部共识,置业者整体回归到市场自然就不太可能。当前最紧急的是需要底部共识,没有底部共识市场肯定回不来。”高海燕说。
营销创意枯竭深圳本是中国房地产市场最先发展的地区之一,在营销技巧方面一直引领国内潮流。但从目前的情况看,营销手段已陷入江郎才尽、创意枯竭的可悲境地。在房地产生态恶化的情况下,并未有令人眼前一亮的表现。
“2006年出现排队认筹的营销策略以后,深圳楼市营销手法就始终集中在价格方面。”众厦地产深圳公司总经理助理林晓华失望地指出。
高海燕也对楼市营销技巧十分关注。在谈到该问题时,他毫不客气地指出,作为曾经制造和引领中国房地产营销思想的地方,深圳房地产营销水平在逐年下降,甚至连内地城市都比不上了。“房地产营销的语文水平也在下降,需要重新“上课”。在软暴利已经结束的时代,还搞大而化之的营销概念,消费者早就出现审美疲劳了!”
高海燕认为,当前营销有几个方面要强化。首先是强化注意力。“注意力的强化要靠事件营销来打造。但目前房地产营销想象力枯竭、跨边界整合资源能力差,事件营销能力更差,只会搞一些红酒会,这样怎么能让楼盘形成好的注意力?”
他提出的另一个需要强化的方面的是差异化,亦即在营销手段、方法上,开发商应该形成相对独立的风格。对此,风火控股副总裁董丹青给出的理解是,开发商要学会根据不同项目的特点采取的非常规的营销手段。“这段时间,很多常规营销手段确实效果不太明显。那么,用什么方式来去应对当前低迷的市场呢?不妨尝试一些非常规的营销手段,或许能有意外的突破。”董丹青说。