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对于开发商事先拟定好的补充协议内容,必须要小心那些加重购房者义务或者开发商免责的条款。
案例:广州的钟先生在签订房屋买卖合同时,在售楼人员的“忽悠”下,并未仔细阅读合同内容便签下了自己的大名。但到交房时间之后他却并未拿到钥匙,于是找到开发商理论,但开发商告诉他,此次造成延期交房的原因属于免赔范围,只能遗憾地请他再耐心等待一段时日。
律师点评:龚胜利表示,由于格式合同内容并不能包罗万象,因此可以根据自己的实际情况进行自由约定补充协议。但在现实中,很多开发商会事先将补充协议拟好,然后只需购房者签字即可,而其主要目的却是为了自身免责或者规避风险,如由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任,以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。如果签字承认了这些条款,等于忘记保护自己的权益。
因此对于有些开发商事先拟好了的补充协议,购房人要仔细阅读、审查,防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务。此外,购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担心的一些事项在补充协议中做出详细约定。
处理办法需明确开发商违约如何处理,合同约定应该越明确越好。
案例:上海的于小姐购买了一套新房,在签订买卖合同时,她看到合同附件中关于售后服务的内容有些过于笼统,如合同中写道:如一年内房屋出现质量问题,开发商应协同建筑商一起解决。她认为这种提法不妥,因为没有涉及到如果未及时解决问题应如何追究开发商的责任,于是强烈要求开发商将处理办法明确下来。
律师点评:龚胜利表示,很多合同中常可以看到这样的条款,“如果××,应于××日之内解决”,但是并没有约定如果没有履行承诺内容自己应该承担什么责任,这样,即使最后认定是开发商的过错,却因为处理方式不明确而难以追究其责任。
对于购房者的责任,在开发商提供的合同中,如何承担违约责任早已十分明确。因此购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法,也要做到越详细越好。