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那么,“公说公有理,婆说婆有理”,到底是东风压过西风,还是西风盖过东风,不仅房地产业内人士和买房人闹不清楚,就是银行业内人士也难下结论。但有一点毫无疑问是负面影响:父母意见不统一,政策出尔反尔,搞得作为子女的商业银行们不知所措,无所适从,房贷业务只好暂停。中央部委这种“试错”、“纠错”式的政策制定和实施方式很不对头,建议接下来央行和银监会建立更加密切的沟通、协调、决策机制。
去年12月的“补丁文件”,最终是严格界定了第二贷房政策以家庭为标准,花了两个多月时间才平息坊间争论。然而笔者认为,此次房贷政策的演变方向将是放松。去年12月中央经济工作会议决定了经济调控的“双防”方针,并实行从紧的货币政策,所以央行和银监会跟紧其后就把房贷政策朝严格化方向推进。而目前,保经济增长成为中央工作的重中之重,近期历史罕见的两个月内三次降息,充分表明货币政策趋于放松,在经济下行、楼市低迷的情况下,房贷政策也需通过一步步的松绑来保护和鼓励合理的自住消费。
再者说来,目前我国个人房贷不良贷款率不足1%,纯属优质资产,即使面临房价继续下跌风险,但商业银行依然有理由把它视为重要的盈利点。商业银行当然需要银监会的督导,但既然商业银行市场化的步伐不可阻挡,就应当给他们更多的经营自主权,相信他们对市场的判断力。比如“二套房贷政策”所限制的第二套房中,相当大一部分属于改善性需求,而这种自住需求不仅合理,而且购房者的收入水平、信用等级远高于多数首次置业者,日后房贷断供风险也远小于后者,对于商业银行来说,他们是优质客户,却被银监会给拒之门外。不亦怪哉。
管得多,不见得就能管得好。在目前房地产市场冷若冰霜的形势下,政府不仅需要关注住房保障,更需要鼓励自住需求入市,不管他们是首次置业,还是二次买房,不管买的是普通住宅,还是非普通住宅,房贷政策都不应成为自住性需求的“拦路虎”。只有他们,才是拯救中国楼市的直接的、主导的力量,政府所要做的,是为他们提供便利。无论银监会,还是央行,必须想清楚这个道理。