第三个是房价的转嫁机制。有一个现象,开发商有苦说不出,那就是其综合成本远高于我们一般所能理解的会计成本,会计成本只对历史性支出进行反映,包括了建安成本,地价及税,管理财务与销售费用等,政策规定的可入账成本中的营业外支出非常有限,而开发商在房价高涨时代为了拿地,牺牲了相当多的不能计价的营业外支出。
当然,黄金十年,也造就了许多开发商盲目求大求全,将社会分工进行了集成,自己掌握咨询评估建筑安装及物业管理甚至营销管理,自然增加开发链的支出,导致成本提升,同期受制于通胀带来的人工及原材料价格上涨,导致开发成本普遍上扬。
所以开发商借助这些大幅提价销售,投机与过度投资助涨了房市的疯狂。但最终负担人只有一个,那就是自住型消费者。因此,通过信息管制来打压开发成本,约束价格上涨的转嫁因素,让开发商有经营风险,这是市场化楼市的本质要求,也是保持楼市稳定并建立买方市场格局的基础工程。
第四个是房产价格最终取决于行政张力还是城市经济价值或基础。行政张力是个什么概念,结合房价的一个解释就是房产价格确定,基本依赖于政策控制,如二套房贷的限制一下让整体楼市停滞不前,这就是行政张力的可怕作用,并不是来源于这个金融性的调节手段,真正的动力来自于让消费者认识到行政管制的威力所有,由于对后续从紧措施的担忧,消费者只好选择不买,而不买再进一步推动开发商降价销售,导致困局的产生。
实际上不动产的价值应该来自于城市经济价值,什么概念呢,就是基于这个城市所能提供的功能空间,就业环境与投资环境,以及收益来源稳定程度,在此前提下保障市场化供应,政府通过出让用地量的计划与调节确保整个市场始终处于适度供过于求的状态,并管制成交价格与成交量的信息。此举消灭了开发商无限涨价的可能性,另外适度竞争的存在稀释了暴利。
第五个是确立支柱地位。这个问题从三个方面来分析,一是支柱地位有没有错,该不该为高房价负责,我的意见是不用,因为所谓支柱地位是看其在既往经济发展中的贡献率来确定,是客观认识不是主观确认的过程。从房地产真正长足发展的近十年来看,贡献有目共睹。至于房价为什么中期出现高涨,应该是从零三年八月开始,这个时候正是三大马车齐头并进而资本市场及投资市场建设处于变革时期,人们能够从快速发展中取得利好,只是因为出现基础性收入不平均导致投机的存在,富的更富穷的更穷,所以食房族产生了,而同期调节手段单一监督制度缺失导致关系寻租在房地产开发进程中更为突出。
第二个方面是确立支柱地位是否以高房价为代价呢,这是一定的,支柱地位的确定既然是依赖在经济中的角色来体现,没有货币符号的支柱地位才是行政确认的,实际上高房价,说明了投资消费更为均衡,象一般城市三驾马车在经济中的比例一般也体现为三四三或三三四的结构,这本来就是合理的结果。因为房价的衍生物就是地价,房价的泡沫来源实际是地价泡沫,地价泡沫再部分地再转化到公共投资当中,从而稀释了部分房价泡沫,楼市能持续十年不倒就是这个原因在支持着。
第三个方面是如何通过政策的张力来稳定房价又不侵蚀经济发展的肌体,目前尚没有好的办法,扩大内需中的普通消费是不足以消灭高房价的,相反仅从房地产角度看,此举将为房价反弹准备条件,大家知道,市场供应中高档与低档两类物业最具备投机特点与投资价值,前者是因为稀缺,后者则因为总价低,在穷人买不起在富人却可以额外持有,计划外持有,反弹的可能来自于这里。
怎么办,不主张取消保障住房中的经适房,这类产物已经深入并且纳入到零九年甚至下一个五年计划。倒是结构控制,应该是由市场供应主体决定的,当消费面,尤其是普通消费面的政策优惠非常好,促进其消费,开发商自然会通过研究来降低户室面积。