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记者调查
模糊地下室产权已成潜规记者调查发现,目前市面上带地下室的商品住宅,主要是一些别墅项目和地处四、五环外的低密度花园洋房项目。这些楼盘的地下室产权情况大致有四类。一是地下室具有单独产权,或与房屋共同具有一个产权证,此类地下室产权归该业主所有,该业主可以出租地下室,具有单独产权证的地下室还可作为常规住宅买卖。二是作为人防工程的地下室,产权归开发商所有,但为保证其使用功能,不能任意租售。三是作为车库或其他公共用途的地下室,属于不可分摊的公用建筑部分,开发商也无权对其进行租售。四是地下室作为公用建筑面积分摊到业主头上。地下室的管理权归社区的业主委员会,任何业主都不能自行对地下室进行租售。
赠送阁楼花园 同样需留心
记者在调查中还发现,存在产权问题的部分不仅仅是地下室。一些开发商为了提升其楼盘的吸引力,除了给底层住户赠送地下室外,还赠送前后庭院花园,对顶层住户则赠送阁楼或者露台。虽然这些赠送面积都没有单独计价,但购房者会发现,带有赠送面积的底层顶层户型的价格往往高出其他楼层。
事实上,这些赠送面积往往都没有产权,开发商无需缴纳这部分面积的土地出让金,只需投入微乎其微的土建成本,就可以为住宅本身提价带来巨大便利。但对于购房者来说,不但多支出了购房费用,还要承受因此带来的风险。例如,位于东南四环的某楼盘就曾以送阁楼的“诱惑”提高顶层楼价,购房人收房时才发现阁楼不翼而飞,但开发商却以“赠送部分没有法律约束”为由拒绝为此负责,购房人这时才意识到明晰赠送部分产权问题的重要性,但为时已晚,维权太难。
置业提示 有产权地下室需缴契税值得注意的是,有一种情况,即当项目取得了规划部门对地下室的规划许可,而且开发商并未将建设地下室的成本摊入售房成本中时,开发商是可以赠与或者出售地下室的。
目前,市面上已经有少量别墅项目,其地下室有完整住宅产权,开发商以与地上部分相同的价格出售。虽然一般情况下地下部分的使用功能不及地上部分,但是律师表示,只要产权明确,且销售时的产权性质与规划审批相符,开发商就有权根据市场行情自由定价销售地下室。
另外需要提醒购房人的是,购买有产权的地下室,也要和地上部分一样交纳契税,其税率是3%。购房者应该在购房时与开发商约定好,这笔税费由谁来交,并将此写入合同。除此以外,业主还需要按地下室的建筑面积来交纳公共维修基金和物业费,收费标准与普通房屋一样。