文/黄祖斌

　　美国的房价收入比仅高于长期平均水平42%就爆发了次贷危机，中国高于美国长期房价收入比近2倍的高房价，不可能长期维持。

　　目前中国房地产市场积累了巨大的泡沫，破灭是个早晚的问题。虽然央行9月以来连续三次降低贷款利率，笔者认为仍不能有效阻止房价的下跌：

　　其一，中国巨大的房价泡沫不可持续。

　　1972年至2000年，拥有土地永久所有权的英国和美国的单套新房中间价分别是家庭年均收入的3.73倍和3.17倍。而在中国，根据万得的数据，2007年中国商品房销售面积是7.62亿平方米，销售额29604亿，平均房价为3885元/平方米。

　　2007年，中国城市家庭平均人口2.91人，人均年可支配收入为13786元，而且仅有最长70年土地使用面积，建筑面积100平方米的房屋相当于中国城镇家庭年可支配收入的9.68倍，高于美国房价泡沫顶峰时期两倍。美国的房价收入比仅高于长期平均水平42%就爆发了次贷危机，中国高于美国长期房价收入比近2倍的高房价，不可能长期维持。

　　另一方面，目前中国房屋租金年回报率在不考虑税收成本和空置损失的情况下，仅2%左右，低于无风险无税收的一年期存款收益3.87%。

　　其二，银行可贷资金有限。

　　中国房价近10年大牛市的一重要原因，是中国实物分房的结束与个人购房贷款从诞生到持续快速发展。1998年，银行业个人购房贷款余额仅426.16亿元，而今年二季度增长到3.3万亿，增加了77倍，年复合增长率近55%。飞速增长的贷款不仅推高了房价，也必须因无法维持高速增长使高房价失重。