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中国的银行面对美国次级贷的反面教材,不可能向低收入者发放首付非常低的高风险购房贷款。在对银行增量贷款实行总量控制政策未变,以及存款准备金率停留在历史相对高位的情况下,可增加的购房贷款更是有限。
3、降低利率不是万能的。
更低的利率能节省贷款买房的资金成本,有助于房价的上涨或止跌。但仅是影响房价的因素之一。日本房价泡沫开始破灭后,对经济负面影响非常大,日本政府为救楼市,不断降息,利率从1990年6月的6%,一路降到1995年6月的1%(同期日元对美元还持续升值),后来更是长期实行接近零的利率,日本地价仍一路下跌15年,最大下跌幅度77%。美国自从2006年房价开始下跌以来,次贷危机不断加重,美元的利率从5.25%一路快速降到目前的1%的历史最低水平,美国的房价仍然一路下跌。如此大的利率降幅尚不能维持高房价,目前中国非常有限的减息,怎么能奢望维持目前的高房价呢?另一角度看,2004年末至2007年末的加息未能阻止房价上涨,目前的减息也不足于阻止房价下跌。
4、前期购买力消耗太大,后续购买力不足。
中国收入差距较大,加上中国人对房子的特殊情感,以及买涨不买跌的心理,使得前两年比较富有的人,或有能力付首付的人,大多都满足了住房需求,消耗了大量需要较长时间积累的购买力,2004-2007年,商品房销售额分别有10375亿、18080亿、20509亿和29604亿。其余的人,一方面房价上涨后相同成数的首付需要更多的资金,另一方面本来收入就比较低。而要积累一定的购房首付款,需要较长的时间。这样即使利率有所下调,也无法大量带动有效需求入市购房,维持高房价。
总之合理的房价必须与收入水平相称,过高的房价即使是利率下调也无法维持。