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镜鉴房价泡沫教训之三:
切莫重演泰国倚重房地产的历史悲剧
当前,美国金融危机已演变成全国经济危机,人们自觉不自觉地总拿1997年亚洲金融危机相比,尤其是曾经历亚洲金融危机折磨或波及的亚洲国家。亚洲金融危机的发源地和导火索是泰国,而泰国的房地产泡沫又是引发危机的主要祸端。那么,反思泰国楼市泡沫,无疑对于我国楼市大有裨益。
接下来,主要剖析一下泰国楼市泡沫的形成原因和破灭后的影响。20世纪70年代末开始,包括泰国在内的东盟各国积极推行出口导向的工业化战略,泰国经济在20世纪80年代和90年代初高速增长,1987-1995年间GDP年均增速近10%,因此泰国被很多人称为亚洲“第五只老虎”。经济持续繁荣必然带动房地产业的快速发展,固定投资占GDP的比重在1989年之前低于25%,1989年上升为30.5%%,1996年递增至42.5%。泰国对外资开放力度很大,境外资本大量涌入泰国,相当一部分进入房地产业。在国内固定资产投资总额中,外商直接资比重由1988年这前的2-3%,增加到1991年的9%。
当泰国的经济处于上升阶段时,银行信贷急剧扩张,但大量资金不是流向有效率和高附加值的生产部门,而是流向高风险的楼市和股市。在金融风暴前夕,泰国房地产积压的资金为300亿美元,积压的住房有85万套,需7年时间才能消化,写字楼和商铺空置率高达20%以上。从1989的到1996年,国内住房贷款额增加了5倍多,房地产贷款超过银行贷款总额的50%,远大高于邻国。信贷过度扩张、房地产热、股市热造成通胀急升,经济泡沫越来越大。
进入1997年后,泰国企业界和金融界已意识到泡沫经济濒临崩溃,于是国内资金外流,1997年3月泰国政府公布了一系列防范金融风险的措施,却遭到既得利益集团的抗拒,5月份,国际金融投资集团开始大量抛售泰铢,包括从房地产业出逃,泰国政府无力抵抗,泰铢迅速贬值,最终爆发金融危机。由此造成,巨额外债无力偿还,不良贷款占整个贷款总额的45%,1997年经济增幅为-1.4%。