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11月26日央行宣布下调一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。此前银行存贷利率倒挂的情况得以解决。有分析人士表示,倒挂得以解决的消息或会加速银行出台细则,然而,记者28日上午致电天津市数家未出台细则的银行,这些银行均表示,目前还没有房贷细则出台。分析人士指出,细则未出不仅仅是倒挂问题造成的。
大幅降息 使存贷利率倒挂消失10月27日起央行将商业性个人住房贷款利率下限扩大为基准利率的0.7倍,商业性个人住房贷款大部分为5年以上,当时5年期以上住房贷款基准利率为7.47,五年期存款利率为5.58,如果银行按照基准利率的最低下限(7.47×0.7=5.229)放贷,存贷利率出现倒挂,也就是说不考虑其他因素,仅从存贷款利息因素考虑,银行将出现放贷赔本的可能。
10月29日央行再次宣布下调存贷款基准利率,五年期定期存款利率从5.58降至5.13,五年以上贷款利率从7.47降至7.20,存贷款利率倒挂仍然存在。
而此次存贷款利率下调108个基点,五年定期存款利率降至3.87、五年以上贷款利率降至6.12,贷款最低下限为4.284(6.12×0.7),要高于存款利率,存贷利率倒挂的现象得以解决。
“倒挂”不是银行细则 难产唯一原因分析人士指出,此前的存贷款利率倒挂是银行不出台细则的原因之一。
然而,尽管目前存贷利率倒挂得以解决,银行新细则还是难以催生。
根据央行此前政策的要求,对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求,金融机构在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予积极支持;对非自住房、非普通住房的贷款条件,金融机构适当予以提高。然而对于“普通自住房”“改善型普通自住房”“非普通住房”等的标准,央行政策均未具体规定。
中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇表示,对改善型住房标准的解读成为各银行细则难以出台的原因之一。在央行的政策中并未对改善型住房给出标准,因此各家银行自行解读有一定的难度。
存量房贷利率 难定夺业内人士指出,对存量贷款客户的利率调整也是银行面对的难题之一。央行新闻发言人表示,对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分,利率调整主要取决于两个因素:
一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房,以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估。
二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款,在综合评估风险的基础上,自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。
据媒体报道,在目前大部分银行对已经办理按揭贷款客户的利率未定的情况下,不少银行利用机会以“转按揭到我行便能享受贷款利率的下限”为条件,争抢客户,部分城市银行甚至出现了客户排队转按揭的情况。因此,银行针对存量客户的利率如何调整十分关键。