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2008年是一个多事之秋,在大洋彼岸的美国从年初发生的次级债风波到三季度的金融风暴牵动了全球的每一根神经之际,我们的市场似乎也没有独善其身,不仅代表虚拟经济的股市大幅下跌,实体经济的“代言人”房地产市场也发生了惊心动魄的一幕。似乎在一年之间完成了众多角色的转变,从最初的牛市到现在的熊市,从卖方市场到买方市场,从拉动经济增长的功臣到导致需求放缓的罪人,从政府抑制房价到出手救市……房地产以其特有的经济属性和行业属性,成为了实体经济的“晴雨表”和“代言人”,甚至“绑架”了实体经济而与其同呼吸共命运,因而也就成了一个“成也萧何,败也萧何”的事物。从1998年房改至今整整十年,中国房地产在这十年的发展中取得了一定的成绩,但同时了积累了太多的问题。而所有的问题仿佛在这一年间爆发。我们姑且不论“拐点”与否,有一点我们必须承认的是,这个行业和市场的发展已经告一段落,下一步面临的是调整和转型,但这一过程不是一蹴而就的,而是需要漫长的等待和痛苦的磨合。岁末将至,随着政府刺激经济力度的进一步加大,房地产市场也终于有所回暖,并在这一气氛中平淡收官。让我们一起来盘点一下中国房地产在2008年走过的历程。
一.创辉事件
新年伊始,房地产市场就收到的一份“大礼”。号称中国规模最大、网点最多的房产中介“创辉”在珠三角的7个分店停业关门,上海和深圳的地区负责人卷款逃跑,部分客户、供应商及员工到各地的网点去讨要房款和工资。中介生存的模式是依靠二手房的成交量,而创辉事件其实说明了二手房的成交跟不上了,是需求不足的信号。正所谓“春江水暖鸭先知”,中介的景气度往往是房地产市场的“先行指标”。
二.深圳断供潮
随着深圳、广州、东莞的房价的下跌,市场上不时出现“拐点论”,观望情绪始终笼罩着市场,而这终于在6月份演化成了深圳的“断供潮”,出现了上千亿的断供,很多人出现了“负资产”而拒绝偿还贷款。虽然这件事情没有进一步扩大,断供行为也仅仅是个案,不具有代表性。但至少让人们领略到了房价大幅下跌所带来的社会负面效果。美国断供会引发“次级债风波”,我们虽没有这么大的影响力,但也不想成为美国的翻版。
三.降价
市场的观望气氛日趋浓重,交易量也开始大幅萎缩。加上国家前期的加息、上调存款准备金率等措施,银行可贷款额度几近枯竭。开发商的资金链变得十分紧张。于是从一开始的“死抗”和“抱团取暖”转为部分套现手中的房源,以缓解现金流压力,并以送契税、送装修、按套内面积成交等手段进行着“犹抱琵琶半遮面”似的“暗降”。而行业老大万科终于开始在全国引发了大规模降价潮,在9月份北京的新开楼盘中竟打出6.3折的低价,其他开发商一边叫骂一边无奈地跟进。至此,拐点似乎出现了。而新楼盘的降价也终于开始较大程度地波及二手房,二手房经历了从年初的“惜售”到“观望”再到下半年的“惧买”的过程。成交量也越发稀少。
四.无理由退房
随着房价的逐步走低,以深圳为首的珠三角出现了一场“退房潮”并蔓延至全国。开发商从开始的无奈到后来逐渐接受,最后他们变被动为主动,化不利为有利,竟打出了“无理由退房”的口号,购买后到开盘可全款可无理由退房,并给予一定的补偿。此招数甚是高明,既是一种促销手段,同时也是一种短期融资渠道。客户不退房自然好,如果要退也无妨,就当是低息贷款,缓解短期资金压力。
五.限价房的尴尬
限价房伴随房价的不断上涨跃入了人们的视野,作为政府抑制房价,保证低收入群体住房的一种手段,限价房与经济实用房、廉租房一起在市场上出现。然而在房价下跌时,限价房也面临了从未有过的尴尬,深圳、广州等地出现了高于商品房价格的限价房,限价房变成了“高价房”。于是政府只好降低限价房价格。
六.1.3亿平方米
这是9月份爆出的一个惊人数字,截至8月份全国商品房空置面积达到1.3亿平方米,同比增长10%,创历史新高。并且这一数字还有可能继续上升。对此,有观点认为,按照现有的需求计算,消化如此多的存量房至少需要1-2年的时间。这一数字反映出目前房地产市场的供求状况严重失衡,供给远大于需求。
七.救市
面对低迷的楼市,各地方政府纷纷出台了各项救市措施。与此同时,国家的态度也出现了微妙的变化,从默许转为支持。终于在10月底推出了一系列的救市政策:包括90平米以下普通住房契税下调到1%,对个人购买和销售住房免征印花税,并免征土地增值税等。配合国家进一步降息,市场成交有所回暖。
八.9000亿保障房
就在国家拯救楼市的政策出台后的几天,国家又推出了将在未来3年内投入9000亿元建设保障性住房的方案,完成400万套经济适用房,200万套廉租房的建设和完成100多万棚户区改造工程。此政策的出台引发了市场的争议,市场普遍认为,保障性住房的上市会增加目前市场上与本已经过剩的商品房,其低价位也会冲击现有的商品房价格,造成房地产市场崩盘,开发商倒闭。此举也被视为国家放弃救房市的信号。
九.十项措施与四万亿投资
国务院在11月5日研究部署了进一步扩大内需,促进经济平稳增长的十项措施,包括:加快建设保障性安居工程、加快农村基础设施建设、加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设、加快医疗卫生、文化教育事业发展、加强生态环境建设、加快自主创新和结构调整、加快地震灾区灾后重建各项工作、提高城乡居民收入、全地区、全行业实施增值税转型改革和加大金融对经济增长的支持力度。预计到2010年底将投资约4万亿元来完成上述规划。