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记者:“购房团”与大开发商的合作遇到困难是否还有其他方面的原因,比如说他的资金链绷得并不是特别紧?
苏师峰:的确如此。大的开发商进入市场较早,在房地产处于高速上涨期的2003年到2007年,他们从中赚取了大量丰厚的利润。目前像济南这样的二三线城市,房市调整才刚刚开始,房价还在小幅上涨,成交量也是从7月份开始进入“下降通道”,因此,大的开发商资金链还不是特别紧张。
但小的开发商就不一样了,好多是最近两三年才进入市场的,楼盘可能去年甚至今年才开盘,很快就遇上了市场观望期,资金链绷得特别的紧,因此主动找我们“购房团”合作的多是中小型的开发商。事实上,像济南这样以自住型购房为主的城市在全国还是有广泛代表性的,毕竟像北京、上海、青岛这样投资型购房因素占比较大的城市还是少数。值得一提的是,尽管济南房价近年来涨幅不像北京、上海、青岛等城市那么大,但在济南房价仍处于小幅上涨的情况下,房地产行业实际上依然维持原来的暴利状态。
记者:以济南市场为例,你是怎样判断房地产市场是否是暴利的?
苏师峰:这可以从定性和定量两方面来分析。定性来讲,我最近和许多开发商交流过,私底下听到最多的一句话是“前几年这个行业钱实在是太好赚了”,不仅利润丰厚,而且还赚得快。不同的是,大的开发商已经从中赚到了钱,一些小的开发商只是嗅到的钱的味道却没有来得及抓住。
定性来讲,房价一般由三块构成,即土地成本、建安成本(含部分配套费用)和利润。从济南市场来看,房子建好后,目前较好地段的土地成本一般在2000元/平方米以下,建安成本也在2000元/平方米以下,即使按照平均4000元/平方米的成本加上20%的利润,济南房地产市场均价应该在5000元/平方米,这也正是购房团多数人期待的心理价位。俗话说,“百姓心中有杆秤”,老百姓对房价的期待是合理的;不合理的是房地产市场仍然在维持的“暴利状态”。
事实上,房地产暴利的危害远不止于“老百姓买不起房”。从政府来看,地方政府几乎普遍患上了“房地产财政”依赖症,而从我们国家的资源状况来看,这种地方财政增收模式无疑是不能持久的,需要尽快转变;从房地产投资主体来看,许多像海尔、海信一样的高科技企业大规模投资房地产,中国经济如何转型、建设创新型国家又如何建设,让人心生担忧;从老百姓消费来看,收入中用于房屋消费和还贷的比重越高,用于日常消费的比重就越低,启动内需的难度也就越大……
记者:你对国家和地方保持房地产市场稳定发展有何建议?
苏师峰:简单地说,市场需要稳定,房价需要回归;房价暴利不除,房地产市场不会有真正的稳定,房地产暴利的危害还会进一步蔓延。国家从保持房地产市场供给的角度出发来降低开发商成本初衷无疑是好的,但当前房地产市场不景气的主要原因在于需求,而需求的主要原因仍然在于不合理的“暴利”,从“暴利”到利润合理回归,属于市场调节的,还应该交给市场去办。