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众多发达城市都有个绰号叫“站立着的城市”,是形容城市发展过程中异军突起的高层建筑的,这种建筑在过去十年间,从无到有,逐渐接力的替换了居民原有的砖混多层住宅。类似北京、上海、广州等国内发达城市也都有“站立着”的印象,天津近几年高层发展速度迅猛,开发区作为物流人流相对密集区域,高层更是众多开发商首选开发物业类型之一。
开发区在售项目
高层占近九成
据本刊记者不完全统计,目前开发区范围内在售物业共十三处,其中除天保金海岸属于纯商铺物业类型之外,清谷、万利国际公寓、泰达时尚广场三处物业部分包含商住楼,住宅项目共计12处。其中,除弘泽制造物业为多层和别墅类型外,其余十一处都涉及同一种物业类型,那就是高层住宅项目。
更进一步了解得知,涉及到高层物业类型的这十一处项目中,除清谷、泰达时尚广场、欧美风情小镇、天保金海岸二期珍珠湾四个项目有小部分洋房、别墅物业类型外,其余万利国际公寓、万通华府、万科金域蓝湾、万通新城国际、东方名居、爱丽榭、伴景湾七个项目为纯高层物业类型,其中万科金域蓝湾为33层超高层,无论是酒店式公寓还是商住楼,抑或普通住宅,高层作为近几年新生的物业类型,在开发区可谓“遍地开花”,占所有开发区在售物业近九成,占住宅类项目比更达到九成以上。不禁要问,大量同质化高层物业的上市,如何避免冲突,如何能在众多相同类型物业中异军突起?
容积率高供应量大 细分市场是关键高层住宅一个显著特点就是容积率高,容积率高从另一个层面也可理解为该项目楼盘供给的房屋套数多。高层物业类型的容积率高,供应量大,势必面临产品同质性白热化竞争,大量停留在表面价格战结果表明,价格战决不是解决产品同质化的有效途径和手段,因为在目前经济环境整体不好前提下,降价对消费者来说并没有多少吸引力。
在房地产营销字典里,“实惠”永远是第一个词条。实惠是刺激消费者购房的第一动力,因此价格成为开发商竞争的“撒手锏”。在目前开发区楼盘销售中,价格战还是相当常见的竞争手段:“XX元/平方米起,首付仅需XX元”字样还常被标在广告中最显要的位置。除此之外,像分期付款,购房抽奖、送礼,送物业管理费,享受装修优惠等也都是比较流行的营销优惠战术。价格优惠战术是可行的,但楼盘竞争不能仅仅停留在价格竞争层面上,也不能竞相以价格优惠来刺激消费者购买。随着开发区楼盘的发展和购房者的成熟,价格竞争的效果将越来越弱化。开发商应该拿出差异化的营销参与竞争。即使是同质的在售楼盘,也可以在景观、生活配套、物业管理等方面突出自己的卖点。业内专家提议,想要突围,细分市场是重中之重。