中国房地产企业在近年高速发展过程中,很多都是采用“短融长投”,资金风险很高。而盲目扩地生恶果,这是房地产商的通病,即“风流”病。
在众多的地产企业中,恒大地产就是典型的例子,它正是一个企业在快速扩张过程中,忽略了现金流管理和资金安全管理的典型案例。 恒大地产在2008年3月20日宣布,在香港的IPO暂时搁置,这就使得它整个资金链面临的巨大风险北彻底曝光。恒大地产的压力到底有多大呢?据媒体称,这是一个总体规模高达111.334亿元的银行贷款和其他形式的负债。同时,还有近10亿美元(约合70.4亿元人民币)的机构投资者的借款,以及拖欠的总额高达25亿元的土地出让金,加起来已经超过200亿元的负债,这是一个惊人的数字。与此同时,恒大地产过去一年的土地储备出现了爆炸式的增长,高到4580万平方米,其中大多数还在等待开发,这就意味着它还需要持续地投入高额的资金用于地上房屋的建设,从而进一步凸显了恒大地产的资金压力。截止2007年9月30日,恒大地产的资产负债率已经超过95%。
为什么会出现95%的高额负债率呢?这是因为恒大地产为了冲高市后的市值,盲目扩张土地用地所导致的。碧桂园的上市,造就了中国首富杨国强,同时也给众多谋求上市的房地产企业形成了一种预期,即土地储备是资本市场对房地产公司价值评估的重要影响,储备用地越多,就意味着可持续发展的空间越大。
在这种预期引导下,恒大地产在冲刺上市的过程当中,土地储备急速快速扩张了8倍,达到了4580万平方米,是中国拥有土地储备最多的房地产公司,其规模超过了碧桂园4300万平方米,万科3000万平方米,和富力地产2620万平方米。在2008年广州的土地招标中,恒大地产一次斥资41亿元拿下广州的地王,其态势堪称疯狂,在金融变局下的所作所为堪称是超级不理智。
短期内实现高额的土地储备耗费了大量的资金,使恒大地产背负了资金的巨大压力,所以一旦IPO上市计划暂时搁置,这种压力就变成了致命的危险。
现在,为了缓解资金压力,恒大地产开始把一些需要培育的投资项目、土地项目转让、或者寻找私人股权基金来进行投资,以冲抵上市搁置后的资金压力。可见,私人股权基金此时进入,出价肯定低,条款肯定要苛刻,但这时已经身不由己!
在销售房屋方面,恒大集团开始打折销售房屋,在某些个别项目上折扣据说已经达到了7折,不过,这时没有办法的!而恒大地产近年要完成将近840万平米的销售任务,要冲刺500亿元的销售额。这样快速的增长其实都是被上市闹的,其实大可不必。
这种盲目的冲动、盲目的扩张,不计代价、不计后果,在当前金融变局环境下无异于“玩火自焚”、无异于“自寻死路”。
虽然恒大地产是一个极端的案例,但中国的房地产企业与其都有诸多相似之处,只不过“五十步笑百步”而已。
走遍全国,像这样类似的事件太多了,在“风流病”蔓延、收敛、难受的过程中,让我们真实体会到房地产业盲目性、无知性和不成熟性,房地产商人们醒醒吧,在“一手遮不过天的时候,最后不要统络天下”,“风流”不成会成“病”,事后还要自己医治,悲矣!