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分批拿证并不是关键,奥妙在于价格的提升。调查发现,从6月推出项目时成交均价为10735元/平方米到年底时,成交均价已高达18398元/平方米。5个月内,君山高尔夫的销售均价实现7663元/平方米的增长。
北京市建委相关负责人表示:“去年,像君山高尔夫别墅这样在短时期内拿多个预售许可证的项目很多,甚至有些开发商给每栋楼都拿一个预售许可证。”
位于朝阳北路上的天鹅湾也丝毫不输给君山高尔夫别墅,在2007年4月、5月、6月密集地拿证,成交均价实现了三级跳,分别为14379元/平方米、16536元/平方米和24980元/平方米。
从2007年5月开始,泛海国际居住区开始热销,售价也水涨船高,5月部分楼栋卖1.7万元/平方米,随后推出的5号地楼宇售价达到2.5万元/平方米。涨价达8000元/平方米,一个月涨幅高达50%。对此,开发商的解释是:“售价较高的楼栋,其景观更好,装修标准更高。”紧接着,在9月和10月泛海国际居住区取得了两个销售许可证。预售均价上涨到3.2万元/平方米,实际成交均价也变成29602元/平方米。
除此之外,北京新天地、金都杭城、富力桃园、华彩国际公寓、国奥村、金地格林小镇、上第MOMA、尚东庭、龙湖滟澜山、富力又一城等30余个项目,在2007年的拿证次数都在3次以上,涨幅在20%~80%不等。
“上帝要其死亡,必先让其疯狂,疯狂的涨价只会让开发商自食恶果。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰说。
投资洼地但2008年的“疯狂”没有继续。低迷成为了楼市的代名词。
北京11月新开盘的31个项目均价为13462元/平方米,环比10月的开盘均价下降了1.4%,同比2007年下降了16.3%。而11月北京二手房交易均价为8317元/平方米,环比前月下跌6.77%,也创造了今年月跌幅最大的纪录。
当然,降价幅度最大的就是那些去年“疯涨”的项目。“如果跌幅超过40%,投资者可以综合其品质、开发商资质等考虑购买。”CBRE住宅部中国区董事Anton告诉《投资者报》。
天鹅湾今年仅在5月和11月拿了两个销售许可证。其中(2008)154号批准的总销售套数为191套,已签约套数仅为60套,成交均价为22499元/平方米;(2008)412号批准销售总套数为112套,仅售出4套,成交均价为16870元/平方米。相对于其24980元/平方米的价格,目前价格已降至去年5月的水平,降了近8000元/平方米。