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不过,业内人士分析说:“随着朝阳北路地铁的修建以及中粮集团大型商业在该区域的落户,长期来看,天鹅湾还是值得投资的。可以在明年2、3月份时观察价格后再出手。”
君山高尔夫别墅在去年的最高成交均价达18398元/平方米,然而京房售证字(2008)156号的销售许可证,截至2008年12月3日,仅售出30套,成交均价降至13905元∕平方米。一位接近其高层的人士向记者透露,“如果过段时间仍然卖不动,君山高尔夫还会继续降价。”
而北京新天地更难熬,自去年4月、7月、10月拿了三次许可证后,价格也是水涨船高,从7755元/平方米的成交均价一直飙升至13149元/平方米。2008年4月拿的销售许可证(2008)136号260套住宅仅售出4套,还有1套退房。“照这样的销售,年底连银行贷款都还不上,降价也只是时间的问题。”
天恒别墅山、The House国际花园、龙之湾嘉苑、北京香颂等去年疯狂拿证的项目似乎也逃脱不了经济规律的惩罚。
不过,出手需选准时机。
一般而言,房产长线投资中的年出租回报率不应低于7%,折合成“租售比”约为1:200。所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的“售租比”一般界定为1:200,如果租售比低于1:300,意味着房产投资的年租金回报率低于4%,其投资价值偏低。如此看来,只有2006年及以前购买的住宅,目前的投资回报率才有可能达到7%。
“尽管有的项目已经跌破50%,但是区域内租金偏低,仍然让投资充满变数。但是,永远也不可能在最低点买入,最高点卖出。对于投资人而言,只需根据涨幅和跌幅决定进出场足矣。”杨少峰说。