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我们当前碰到很多客户都提出这样的问题?在目前价格不断走低的情况下,为什么还要低价卖楼?难道不能:一封盘休息;二减少开工;三等待时机吗?反正我的现金还够挺两年的,这时卖楼不是亏了吗?你看,银行现在也可以通融了,不会硬逼着还钱了,死不了啦,我们为什么不做猪坚强呢?
对此,我的回答依然是——尽快卖楼,除非你是大国企,有着其它政治因素。就市场而言,低价卖楼仍是最佳选择!
一、这是一次资产负债表的经济衰退
这次调整,对房地产商而言,最大的教训是我们的商业模式不是基于什么产品;不是基于什么土地储备;不是基于什么地段,而是基于我们的资产负债表!
开发商是一个资本密集和关系密集型企业。但首先是一个资本密集型企业。拿地要钱,开工要钱,卖楼也要钱(银行按揭),没钱什么都谈不上。而钱从何来?一是自有资本,二是融资贷款。就中国而言,大头在银行贷款。银行凭什么贷给你?不是因为你的产品多漂亮?不是因为你和她关系多密切(危机时刻尤甚),不是你多能忽悠,而是你的还钱能力。你能还钱的证明:一是有可抵押的资产;二是你的资产负债表。如果你资产价值远大于负债,当然银行追着你贷款。
就中国目前情况看,开发商普遍的情况是“高负债”。在去年高价拿了土地(资产),而去年高价的土地资产,正面临着一个大幅度的贬值。也就是说,如果去年你的“资产负债表”还说得过去的话,那么在明年资产大幅贬值之后,实际上你的“资产负债”已经发生了变化,甚至是根本的变化,变成资不抵债了。
虽然现行会计制度下,你的“资产负债表”还不错,但你应该清楚,而且银行也清楚,你的那些资产不值会计报表上的那个价了。事实上,股民都清楚,这就是为什么地产H股,股价普遍低于企业“净资产值”的基本道理!
在这种普遍的企业隐形“资产负债表”衰退的情况下,企业想再借钱就完全不可能了,除非你:一增加资产;二改善负债。你没有钱怎么增加资产?你没有钱怎么改善负债?于是,扩张停滞,如不卖楼,你也还不了债,大家都挺着的结果只能有二个:一、政府土地出让没人买,土地价格下跌;二、土地价格下跌,你的资产继续贬值,资产负债表持续恶化。当然,这期间只要有开发商率先降价套现,就有能力拿已经大幅贬值的土地,率先改善它的“资产负债表”,并获得再融资的机会和发展的一线生机。
二、“挺着”的基本含义
三、大淡市的机遇
说回来,如果你的资产负债表没有问题,那么大淡市就会有如下机遇:
1、在全球银行大降息的情况下,当然借贷资金的成本是越来越低的,就因为人家借不到钱,你几乎在融资上无竞争对手;
2、地价会有超低买入的机遇,这是因为政府的土地财政,因为大家都不买地,因为银行抵押物的拍卖…… ;
3、虽然房子有积压,但积压房子的共性就是他们太一致了。而突破积压的唯一办法就是创造新产品,而且率先面市;
4、由于原材料大幅下降,开工不足,你的开发成本会明显降低;
5、从淡市中打出来的团队,才有未来的发展,而从淡市中退出的团队,可能就永久退出了,这几乎是一个有趣的规律。