在这轮房价大盘整的08之年,中国许多城市的低价商品房陷入滞销,所以开发商的价格定位也已经非常理性,利润空间控制在8%--15%左右,对于这类香饽饽的低价房,普通购房者已经没有必要一定要购买政府救市体系中的经济适用房。
其理由可以找出许多,但笔者在这里把最主要的几个因素作一些简单分析,普通购房者就会很明了。
第一, 许多城市的低价商品房在市场低迷中,价格优势不比经济适用房差。经济适用房价格优势已经大大失宠。据报道,最近河北、辽宁、山东等地先后停建经济适用房,一改过去重经济适用房轻廉租房的做法,纷纷提出以扩大廉租房保障范围解决低收入者家庭住房困难问题。这是因为,地方政府就是怕大量盲目建设经济适用房后卖不出去,造成本来就很紧张的地方财政,更如雪上添霜。
第二, 经济适用房基本上从地段上要比商品房差。许多地区的经济适用房只是盲目规划,所以带来交通不便、商业、学校、医院等设施配套不全。给日常生活造成很大麻烦,这种案列多的是。
上海在05年上半年曾提出过两个一千万工程。所谓两个一千万指的是,新开工配套商品房1000万平方米、中低价普通商品房1000万平方米,争取实现可预售面积2000万平方米,其目的是为了解决广大中低收入人群的住房问题。当时在上海轰动一时,百姓们奔走相告,欣喜若狂。房屋土地管理局日夜突击批租这类土地。但后来这件事就销声匿迹了,为什么呢?原因是,两个一千万工程由于地处远郊,交通不利,路上花得时间与交通费开支很大,商业、娱乐、学校、医院等配套设施都跟不上。老百姓自然对此冷落。
第三,经济适用房是个紧箍咒,买下后要一定五年后才能上市流通,大家想想,中国人口众多,但土地利用资源稀少,五年后房价肯定会上涨,而且不是一点点的涨,但差价收益中七成要交给政府。假设,现在40万买进的的房子,五年后市场价是70万,其中30万差价,购房者只能得到9万,还有21万归政府所有,所以从收益角度上来说太不划算了。
许多有市场前瞻性的地方政府,在这轮提振经济中,不是盲目跟风,而是对大势做积极研判。考虑到经济适用房会在将来遭遇冷落,所以把保障房体系结构进行调整,建设廉租房热情更足,宣布将经适房和廉租房“并轨”的几个城市,也都宣布在2009年大幅度加大廉租房建设力度。
第四, 从地方政府利益角度上来说,宁可大力建设廉租房而不愿多建经济适用房。据住房和城乡建设部的说法,08年第四季度追加的1000亿元投资进行分配,其中约75亿元住房保障资金将按照中央1∶地方2∶银行1的比例进行资金安排,地方建设廉租房将有20%的资金可以从中央财政获得,其支持力度超过了以往任何时期,因此地方政府对争取保障房资金上十分踊跃。
所以购房者在目前市场还没有真正走暖,价格适中时候千万不要错过良机,也不要去听从一些不懂房地产经济理论的“忽悠家们”的胡吹。要知道机会往往是自己才能把握住的。收入低,购买力弱,完全可以多看看自己当地城市的一些地价商品房,在遍地是黄金的市场里必定有你的所爱。