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4项主要成本中,土地费用变数最大。开发商拿到土地的方式不同,土地所占成本比重也就不同,可能会占到开发成本10%—40%不等。如果加上税费,在整个商品房价格的比重就会更高。土地价格高,是开发商为高房价找到的最好“借口”。
一个合理的价格,除了合理的建设成本,也有赖于合理的土地价格和税费成本。对这个问题,成都相关部门负责人以“太敏感”为由拒绝了记者的采访。
然而,一个不争的事实是,宏观经济形势和政策面不支持房价持续高涨。省统计局城镇居民家庭抽样调查资料显示,近两年来城镇居民人均可支配收入增长远低于房价增长幅度。一套房子动辄几十万,大多数工薪阶层只能望房兴叹。即便是开发商称降无可降的“成本价”,也离普通购房者的心理预期差距较大。
据介绍,目前存量新房大多是地价高、建安成本高的产品。比如钢材,2007年需要6000多元一吨,现在只需要3000多元一吨。当时的成本,现在的房价,低迷的成交量,市场危机已经显现。目前,省、市各级政府纷纷采取应对措施,比如,加大保障性住房建设力度,降低交易成本,信贷优惠,给予购房者一定补贴等。这些措施也取得了一些效果。然而,当前房地产市场最大的问题在于,房价的增长幅度远远超过大多数家庭的收入增长幅度,提前透支了未来房价增长的可能性,透支了未来的市场空间。
“以合理的价格促进商品住房销售”,说明一个合理的价格体系才能惠及各方。而构建起这个合理的价格体系,有赖于购房者、开发商、政府部门寻找到一个合适的结合点。因此,在目前情况下,房地产价格调整依然任重道远。