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天津目前也有的楼盘推出了零首付买房的运作方式,购房者可以先交两万元定金,在2009年6月前筹集到首付款即可,即开发商垫付首付款并贴息。在这个环节中开发商借钱给购房者个人,这是违反金融法律关于“企业不得贷款”的规定的。因为在最高人民法院《关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》中明确规定:企业以借贷名义向社会公众发放贷款的应当认定为无效。在按揭过程中银行一旦发现是开发商借钱给购房者付首付款,购房者自身是零首付的话,那么实际将是不符合《个人贷款管理办法》的,一方面银行可以以违反此规定而不予办理贷款,另一方面,即使在办理了贷款手续之后,也很可能因为购房者缺乏相应的资信能力而停止提供贷款,最终导致购房者个人的贷款不能。类似于天津模式的杭州“凯文和平雅苑”和“铭鹤花园”楼盘,就是因为违反银行的规定而被银行明文叫停。
从总体上说,零首付买房并没有突破我国传统意义上要么一次性付清房款要么寻求银行贷款的形式,只是原有运作方式的变种,在实行过程中仍然存在着很多问题。
在当前房地产寒冬的经济条件下,为了促进房地产交易,推进市场正常发展,我们建议采取分期付款的方式解决这一两难的问题。而这种方式在国外普遍流行,并且并没有被我国法律所禁止,既可以减轻首付压力,促进房产交易量的提升,又可以公平合理的对开发商和购房者构成平等的利益保护。
我国《物权法》第二十条明文规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”也就是说,只要购房者签订了房屋买卖合同,即使还不能拥有所有权,但经过预告登记后,就在房屋上发生了准物权效力,开发商就无法处分房屋了,以前可能出现的开发商将卖出的房子两卖或多卖是难以实现的,这种担心也不必像以前那样需要严谨提防,只要购房者按时还款,就能保证所有权的实现。
同时,开发商也可以在办理分期付款时,根据分期付款年限的不同,在房价上做一些区别,分期的年限越长,房屋价款可以稍高些。如果购房者分期付款三、五年之后不能再按时付款,所导致的法律风险,开发商也可以通过约定特别合同条款而避免。开发商可以在合同中约定,在房屋总价款未付清之前保留所有权,在一定期限以内如果购房者不能按期付款,开发商有权解除合同,双方的债权债务关系即告消灭。根据《物权法》第二十条的规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”一旦购房者不能履行付款义务了,开发商可以解除合同,预告登记的作用即行丧失,届时退还房屋即可,这在实践中也是完全能够做的到的。因退还房屋中所发生的司法执行的相关费用将会在购房者已支付的20%-30%的房款中结算,在司法执行中也是可以做得到的。