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由于全球信贷危机,其影响在2008年第四季度逐步开始变得显著。仲量联行北京分公司董事总经理兼商业地产部主管张莹指出:“写字楼市场的企业租户曾将大量涌入市场的新增供应视为扩张和改善办公条件的良机。不过,全球经济的不稳定性导致越来越多的企业租户,尤其是跨国企业纷纷收缩规模并取消了此前的扩张计划。”需求的疲软以及空置率的不断上涨导致目前整个市场的空置率一度上升至22.5%,整个市场的平均租金水平在其历史高位的基础上下跌了5.1%,比去年同期下降了1%。
在此期间,商铺市场也经历了类似的上下波动的情形。Sandalwood*华北区总经理张志贤指出:“奥运会后市场需求的预期下降,以及现有零售商和新的零售商决定推迟开设新店的计划,导致商铺租赁活动出现了超乎先前市场预料的下跌。尽管零售商的零售收入仍在增长,但由于经济放缓所存在的不确定性,使得零售商在开设新店时更为谨慎。与此同时,那些已在北京站稳脚跟的零售商开始关注对现有经营业务的整合。”与写字楼市场所不同的是,尽管当年有大量新增供应进入商铺市场,但其空置率仍然相对保持平稳。其部分原因是新竣工购物中心很高的预租赁水平--这些购物中心很多在年初就已签订了出租合约。尽管市场空置率仍保持在10.1%的相对较低的水平上,但受奥运会后租赁活动放缓的影响,2008年第三季度平均租金较其历史高位下跌了3.4%,使其同比增长幅度缩减至0.6%。
展望2009年,北京商业房地产市场仍将面临如同2008年下半年的诸多挑战。写字楼和商铺地产市场供应预计将再创历史新高。在写字楼市场,预计新增供应量将达到233万平方米,使市场存量将再增长27%;在商铺市场,预计新增供应量将达到167万平方米,市场存量将飙升51%。由于市场供过于求的状况将进一步加剧,这种新增供应量的大幅增长将对市场租金水平带来更大的下行压力。尽管这种有利于租户的市场走向通常会刺激部分租户以更低的成本进行扩租和改善其办公条件,但目前更大的挑战将来自于如何在经济发展疲软的情况下吸引租户的扩张需求。为此,政府所制定的一系列政策,如去年10月所颁布的1.2万亿刺激计划,应该起到部分推动作用。不过这些政策要通过经济手段发挥作用还需要假以时日,其能否真正有效尚不能保证。张莹认为:“在一个市场状况可能出现快速变化的年度里,那些能够对其房地产市场决策做出最为及时和正确响应和调整的开发商、租户和投资者,将在这个充满挑战的市场环境中获得最佳的收益。”