|
||||
主持人:从房地产上市公司的角度考虑,如何对待土地所可能带来的风险?
王震宇:市场上所沉淀的土地约近10亿平方米,其中凡是于2007年购入的土地大都因为价格过高而存在风险。如果依照2006年的土地成本和房地产上市公司2007年购入土地的价值进行评估,多数公司都需要进行规模不小的土地存货减计。根据我们的评估,在雅居乐、碧桂园、中国海外、绿城、合生创展、世茂房地产、SOHO中国、合景泰富、富力地产9家内房股中,2007年所获土地的存货减计量将达到403亿元人民币。
对于土地存货减计量相对较高的公司而言,为了今后两年的利润增长空间,建议有能力的最好进行一些减值拨备。至于提取多少拨备,很难给出一个准确的数据。实际上很多土地买下来后,还要看未来实际成型的产品,产品是高价还是低价,所以这方面有很多主观因素,还要看企业对于未来的展望和预期。如果房价继续下调,土地拨备的情况可能更常见。
两成利润视乎合理主持人:那您对今年房地产企业的盈利能力作何预期?
王震宇:现在大部分房企比较现实,会下调盈利预期。如果要问市场可以接受的价格水平,我想最终会稳定在大概两成毛利左右。未来的走势就是大部分开发商利润率会继续走低,直到趋向于大概这个水平,这也才是市场可以接受、觉得合理的一个水平。我们也对一些内房股作了调查和预测,利润下降三成以上的很普遍,今年的销售盈利则可能呈现分化加剧的局面。从内房股的角度看,整体市盈率从去年年初的24倍左右跌到最低才5倍,然后反弹到目前大约9倍,未来我们预测大概会在8到12倍之间,因为盈利的增长不会太乐观。
从宏观方面来看,大部分上市房企问题不大,但是有些二线房企或正在准备上市又买了很多高价土地的房企,今年没有大量的资金,可能他们的风险最大;再就是比较小的房企,因为各种关系,他们可能只持有一两块地,管理比较保守,基本上也没有资金压力。所以,这次风险最大的反倒是中型房企,未必是大型的,因为他们大到足以影响银行的借贷态度。