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我国房地产发展已有20多年的历史,到2008年房地产行业发展到一个相对高峰期,全国房地产企业总数达到5万多家,正是市场的过度繁荣造成了房地产企业的鱼龙混杂局面。
在房地产市场发达的西方国家,市场集中度相对较高,少数企业占有较大市场份额,这是市场竞争和行业选择的结果。反观我国房地产行业,市场集中度较低,根据各上市公司公布的2008年最新销售数据,万科作为我国最大的房地产开发企业,市场占有率为2.6%。另外,中国房地产测评中心发布的2008年房地产企业500强测评报告显示,中国最大的四家房地产开发企业销售收入占全国总销售额的比重,2006至2008年分别为4.6%、5.2%、7.7%。这表明我国房地产行业集中度依然较低。从市场发展角度看,我国的房地产企业有必要进行适度整合,淘汰一些企业,鼓励大型房企的规范化和规模化运营。
易居中国分析师认为,现在房地产市场出现调整,部分企业资金链断裂,经营困难,而另一些优势企业则现金充足,经营稳健,这正是进行行业整合的好时机。实际上,去年出台的“国六条”就提出鼓励企业间的资源整合,同时支持银行提供并购贷款。通过企业间的并购,土地等资源可以更加有效利用,大型优势企业的竞争力得以增强,同时也避免过多烂尾楼出现,造成资源的浪费。
众所周知,我国房地产企业融资渠道非常狭窄,主要途径就是银行贷款、建筑企业垫款和销售回款等,而民营房地产企业的融资环境更加恶劣,这也造成了很多民营企业冒着巨大的财务风险和国际投行机构做“对赌协议”,以此换取国际投行的融资支持。一旦市场风险来临,这些企业很可能就输在“对赌协议”上,失去控股权。在这种铤而走险的压力下,业内人士预计行业将进一步整合,企业的优胜劣汰将大幅提高市场集中度。