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一、2009年天津楼市评析及思考
(一)房地产与地方生产总值
1.拉动经济功不可没。
2009年,天津全市房地产实现投资额734.51亿元,占全市当年社会固定资产投资额5006亿元的14.67%,占地方生产总值即GDP7500.8亿元的比重为9.79%。全部房屋销售额1706.33亿元(新建商品房1139.87亿元+二手存量房566.46亿元),相当于全市当年社会消费品零售总额2420亿元的70.51%,占地方GDP7500.8亿元的比重22.75%。
全年房地产投资额与房屋销售额之和,即全市整个房地产业产值2440.84亿元,占地方GDP的比重32.54%。
在房屋销售额中,由于年内价格上涨带来201.60亿元的溢价收入(新建商品住宅按2008年不变价格同比增长14.87%即虚拟值138.85亿元+二手存量住宅按2008年不变价格同比增长13.46%即虚拟值62.75亿元),占整个销售额的比重11.81%。全部房屋销售因价格上涨溢价,即虚拟值占当年地方GDP的2.69%。
2.过分依赖比重过高。
本市房地产投资占地方GDP的比重与英德法诸国1970〜1989年平均同类指标5.86%相比,高出5.58个百分点。与国际社会20世纪80年代同类平均指标3%〜6%高出6.79〜3.79个百分点。
增长对房地产依赖度偏大,与天津多年来实施大规模城市房屋拆迁,因而形成数量驱动型的住房需求不无关系。1990〜2010年天津城市住宅拆迁面积3262.4万平方米,按600万城镇人口平均每人拆5.44平方米,相当于1985年人均住宅建筑面积6.76平方米的80.47%。
1991〜2010年,天津新建商品住宅供给面积累计14104万平方米。其中房屋拆迁形成的刚性需求就拿走了8905万平方米,占整个有效供给量的63.14%。也就是说,非拆迁住房需求比重仅有36.86%,1/3多一些。在房屋存量连年因拆迁而大量减少的情况下,为了保证基本的人均住宅面积和实现市场供求平衡,不得不加大开发规模和竣工量。
(二)住房与家庭收入和消费
1.刺激消费作用明显。
2009年,本市城镇居民人均购房支出21783.85元(人均购买新建商品住宅12332.17元+人均购买二手存量住宅9451.68元),相当于当年居民人均消费额15033元的144.91%(居民人均购买住房支出21783.85元÷人均消费支出15033元/人)。
当年,本市城镇居民人均购房支出相当于居民人均可支配收入的100.68%(21783.85元/人÷21637.22元)。
年内,城市居民人均可支配收入全市加总后,数额约为1298.23亿元(人均可支配收入21637.22元×600万人)。也就是说,城市居民人均可支配收入总额相当于全市房屋销售总额的76.08%(城市居民可支配收入总额1298.23亿元÷房屋销售总额1706.33亿元)。
期内,房屋销售总额占当年全市全员劳动报酬加总数额的比重为57.39%(房屋销售总额1706.33亿元÷当年全市劳动报酬加总数额2973.28亿元)。
2.扭曲结构负担过重。
2009年,商品住房均价占人均GDP的12.62%(7707.60元/平方米÷61081元/人)。与1990前后欧美国家同类平均指标5.83%相比,高出6.79个百分点。
将上述人均购房支出相当于人均消费的144.91%换算成家庭购房支出,约为43.91%(144.91%÷3.3人/户),消费结构中住房明显过重。1989年,英德法诸国居民家庭住房消费占整个居民家庭消费支出的比重平均值为18.93%,即使没有将租金/物业费计算在内,我们的购房支出就已超出了国际上同类指标的24.98个百分点。国际上40多个国家地区的统计数据表明,在恩格尔系数40%〜45%时期,住房支出一般占家庭消费支出的18.9%。
以新近公布的天津市普通住房价格标准,市内六区平均下来,按户型80平方米,总价76.13万元÷人均劳动报酬约45932.15元=16.57年。因高房价引起的住房费用过高挤压了家庭一般消费,扭曲了家庭消费结构,产生了以次充好的消费替代效应和工资零(负)增长的收入效应。