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养老社区悄然布局
开闸之后,商业地产的跑马圈地颇受关注,而另一边,筹划建设养老社区的诸多险企也已悄然动手。
据悉,合众人寿投资80亿元的“合众人寿健康社区”一期建设已经正式动工,首期动工面积约800亩,未来还将逐步扩大规划,显然,合众人寿对该项目寄予了厚望。“这将是新的经济增长点,也是确保险金投资受益的砝码。”合众人寿公关人员评价说。
中国人寿则规划了养老社区“一南一北”的格局。中国人寿董事长杨超曾高调宣布,在河北廊坊斥资100亿元购地超万亩拓展养老社区项目,在海南,将建设遥相呼应的“养老度假村”。
中国人寿相关人士透露说:“作为特大型金融企业,我们受到各地的热情接待,会谈主要议题就是引入保险资金投资地方养老社区建设,如要开展不动产投资,仅从地价上就能得到不少优惠。”
此外,泰康人寿也成立了弘泰老龄产业投资管理有限责任公司,负责养老社区的建设,现已投资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩土地。
与此同时,泰康人寿又计划买下上海崇明岛上的数千亩地,用于建设高级养老社区。“相关项目拿地顺利,开发理念也获得当地政府认可,说明有良好前景。”泰康资产高管人员认为。
对于险企突然热衷于养老地产的潮流,王刚认为,“这是醉翁之意不在酒”。“养老社区的用地性质是经营性的还是非经营性的?是协议转让还是招拍挂?险企是否有变相介入住宅开发之嫌?如果险企想打‘擦边球’,那么保监会肯定会出面治理,这样的话,养老社区就成了一步险棋。”
“自用”与“融资”蹊径“进入商业地产需要投入大笔资金,要求较高,开发养老社区需要配套建设,风险也不小,‘自用’则是‘曲线救国’了。”王刚认为,中国平安以自用为名在北京、上海、成都等地连连以低价拿下数地不失为明智之举。
当然,“自建办公楼”的不只是平安信托。中国人寿浙江分公司也以“抄底价”竞得浙江杭州的商业金融中心地块。平安财险与瑞安建业达成协议,以7.18亿元收购了成都中汇广场二期项目。人保集团与北京西城区有关单位签下了40亿元的意向书买下首都时代广场。
“尽管这些地产标明了‘自用’,但是也可以以项目的方式变相投资。”王刚指出,中国平安就以自用的名义购买了大量地产项目和土地,平安置业主要作为项目的具体实施方,而平安信托则以融资平台的身份进行募资。
这样的话,中国平安就可以以增资扩股的方式扩大平安信托股本,鼓励第三方合作,或者通过对平安置业提供担保贷款,为其房地产投资业务提供充足的资金。“平安信托的税后利润相当于其管理资产总额的0.5%~1%,而房地产类的信托产品则能带来高达2%的费率,这为公司带来了可观的利润。”王刚说。
“曲线”除了在自家绕,也可以跨行业绕,只要能到达目的地,就都是成功线路。
近日,中国太平发布公告称将斥资2.16亿元购入深圳福田燃机电力公司30%股权。据了解,该公司原用作设置燃气发电机的地块,将计划发展作高端产业用途。中国太平称,长远而言,将可享受该地块的资本增值潜力及租金收入潜力。
“这一招实在是妙!”王刚感叹,“2005年,这个公司就停止热电业务了,地块才是它的重要资产,中国太平一箭双雕,横跨了不动产和企业股权投资两个领域,这充分体现了中国险企的经济实力、商业智慧和对不动产领域的热情。”
除此之外,一些险企还打算借力于房产开发商,实现“全程合作”。“他们邀请开发商积极拿地建楼,然后为保险公司量身打造可收购的商业地产项目。这是一个磨刀不误砍柴工的事。”泰康资产一位高管透露说,中国平安、中国人保、太平洋保险等公司都在近期接洽商业物业项目,甚至致力于设立专业化的投资平台公司和打造地产开发团队。
“‘购地热’肯定是大势所趋,就看谁动手快了。”王刚认为,“险企在房地产行业的投资将在明年达到全盛期,这对于两个行业来说都是极大的变动。”