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验房是收房中重要一步 简易验房八个步骤不可缺少
精装验房不同于毛坯 水、电、排风系统需特别注意
空鼓、裂缝是最常见质量问题 四防门不等同防盗门
详解专业验房工具:相位仪、空鼓锤、垂直检测器
简易验房有妙招 电笔、水桶、盒尺可做基本检测
验房报告提供合理建议 可要求开发商做有效整改
家装监理改变传统装修付费方式 可保证业主最大利益
垂直检测尺→垂直度检测 、平整度检测、水平度检测
内外直角检测尺→检测阴阳角
响鼓锤和钢针小锤→检查地砖、抹灰的空鼓情况
多功能磁力线坠→测量垂直度
相位仪→测量插座的通电、接线正确情况及漏电保护情况
游标卡尺→测量零件的外径、内径、深度和孔距等
卷尺→测量物体长度、宽度、高度等
收房时需要查看的证书文件
  ·查看开发商的两书一表。两书一表就是《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》和《竣工验收备案表》。
  ·各种相关验收表格:是否有《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘报告》、房屋管线图(水、强电、弱电、结构)等文件。
  ·如果是精装修,是否厨、卫精装修物品的使用说明书,以及这些物品的保修单。
关于收房时要缴纳的费用
  交给开发商的费用通常有:面积增加的补差款;管道煤气开户费;有线电视安装费;电话、宽带初装费;安防系统费用;产权代办相关费用;其他房地产买卖合同中约定的费用。   交给物业公司的费用通常有:物业管理费;水电费;装修押金;装修垃圾清运费等。
先验房还是先交费?
  很多业主在收房的时候都遇到过这种情况:先交钱物业才会给办理入住,领取房屋钥匙和相关资料后,才能进入自己家查看房屋。如果按照这种方式收房,一旦领取住宅钥匙便视为收房,再验房时发现问题,开发商只需承担房屋质量包修责任,而不会构成逾期交付的违约责任。
  事实上,“先收后验”属于典型的霸王条款。已支付了全部房款的前提下,开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋,业主有权先验收房屋;发现质量问题,开发商应限期维修,由此导致业主逾期入住的,开发商应承担违约责任。
  公共设施的查看主要有五项,首先是住宅环形消防车道,宽度要大于4米才是符合相关规定的;其次,要看建筑外墙的瓷砖、涂料等是不是完整,没有大面积的破损或者污渍;第三,查看公共防火门,看其是否表面完好、安装牢固、开启方便(疏散方向),闭门器使用是否正常;第四,不要忽视楼道里的公共消防设施,这关系到业主的生命安全。最后,检查公共配电、给水设施,配电室、配电箱、电表(应标明房号)、给水室、水表(应标明房号),水表、电表读数应为零。
住宅环形消防车道宽度要大于4米
外墙瓷砖、涂料完整,无大面积破损
公共防火门装牢固、闭门器使用正常
公共消防设施是否齐全、完好
入户门、室内门的安装
  ·木门五金件:五金件是否生锈;门锁是否开关顺畅;锁具把手是否牢固;配件安装如猫眼、装饰盖、锁孔片、防撞条等是否齐全。除此之外还要检查门吸的吸力是否足够,有没有生锈的地方,门吸有没有松动。
  ·木门门扇:门扇是否有明显的色差;接缝的位置是否严密;门扇表面有没有一些刮花、撞伤;检查门扇上面有没有透气孔,按照住宅规范设计要求,门的上下必须各有两个透气孔,避免门扇的变形。
  ·木门门框:检查门框与墙面的接口位置的接缝及收口处理;检查门框是否松动;还有防撞条是否破损,是否缺失,开关是否顺畅;用直角尺量一下门框是否是直角的,尤其是上门框是否水平(误差不应超过2mm)。
窗户的检测
  窗户漏风、渗水是很多楼盘常见的问题。玻璃是否完好合格、窗框是否方正、窗扇的垂直度等都是我们验房的重点。
  首先查看窗户的品牌、规格、材质与合同是否一致(如合同中规定为双层玻璃,实际检验为单层,可要求开发商整改);第二,看窗户的安装是否正确,开启是否灵活;三,防撞条、密封条、玻璃固定条安装是否正确;四,玻璃是否为安全玻璃,表面保护是否完好;五,限位支架安装牢固,无锈蚀,开启灵活,位置合理。
  小窍门:在雨季的时候,尤其是在下过一场大雨之后,可以重点观测一下窗户的上下延左右位置,有没有渗水或者漏水现象,如果有,则说明窗户外侧和内测的防水没有做好。
如何鉴定木门的质量?
  ·首先看门的厚度,木门可以轻敲门面,听声音,如果声音均匀沉闷,说明该门质量较好。其次看重量,一般木门的实木比例越高,这扇门就越沉。
  ·怎样分辨是纯实木门还是复合的?那要看表面的花纹,花纹非常不规则的是纯实木门,真正的实木门为了不破坏表面的自然纹理,一般是用烤漆的;而高密度板门的表面往往是贴膜,看上去表面花纹光滑整齐。
  墙体抹灰工程需要重点查看五项:墙体及柱子垂直度、平整度、阴阳角方正度符合要求(误差小于4mm即可);墙体是否有空鼓、裂缝、爆灰、水渍、结雾、霉变的现象;阴阳角线是否顺直;查看墙面是否为防水腻子(洒水检测),是否做了基层处理;墙体涂料是否存在明显色差。
用空鼓锤检测墙面空鼓
用阴阳角尺进行阳角检测
检测墙体垂直度
阴角及墙面垂直度有较大误差
  首先要查看层高是否与合同一致;第二,查看顶面水平度是否符合标准,无明显弯翘、倾斜现象;第三,查看顶面是否有空鼓、裂缝、爆灰现象;第四,检验顶面是否有霉变、起泡、脱落现象;第五,查看卫生间、厨房、阳台顶面有无渗水;第六,看顶面是否有结构通缝;第七,顶部横梁的结构是够影响吊顶工程量;第八,阳台顶面阴阳角线是否顺直。
查看层高与合同是否一致
屋顶是否有空鼓、裂缝、爆灰
卫生间等有无渗水现象
顶面是否霉变、起泡、脱落
  测量房间面积是否与合同一致;结构形式是否符合合同约定;地面水平度是否符合标准;地面有无空鼓、裂缝。精装项目还要查看地砖/地板的踢脚线表面是否顺平、解封是否严密、高度是否一致,铺设是否牢固;面层外观质量如何,有无色差和污垢。
测量房屋面积
房屋结构形式和合同是否一致
地面裂缝是严重质量问题
精装房要查看地板/地砖质量
  箱体内的线头要统一,且不能裸露,布线要整齐美观,绑扎固定,导线要留有10—15cm的余量;所有开关插座面板品牌与合同一致;有弱电箱且有终端安装;可视电话线路已经安装到位;电箱盖紧贴墙面安装牢固,四周无缝隙,水平偏差小于1mm,箱面漆层完好、整洁;漏电保护器正常工作;所有开关控制有序,开关正常,插座接线正确。
相位仪后两个灯亮说明线路正常
检查配电箱
可视电话线路位置正确
弱电箱安装是否合格
  给排水管道安装牢固;排水管道应预留检查口且高度合格;管道穿过楼板、墙体应套金属或塑料套管保护;污水管和雨水管应分管设置;地漏位置设置合理;管道排水顺畅,无堵塞,管道口做封闭保护;给水管道供水正常,水压达标,管径符合要求;墙面给排水管铺设应为左热右冷、上热下冷;冷水管和热水管之间的间距应大于150mm;轻拉水管,看安装是否牢固。
下水管检查
冷水管和热水管间距应大于150mm
地漏位置设置合理
管道口应做封闭保护
  检测房屋防水工程主要有两项,首先检查防水施工质量,如涂层表面是否平整光滑,有无开裂现象;阴角、阳角、地漏、排水管根部等是否进行补强处理;防水层是否完全干燥等。然后,要做蓄水试验。
  如何做蓄水试验?必须事先与楼下住户联系好,做好漏水预防和协助。蓄水试验的蓄水深度应不小于20mm,蓄水时间为24小时,水面无明显下降为合格。蓄水试验的前期每1小时应到楼下检查一次,后期每2—3小时到楼下检查一次。若发现漏水情况,应立即停止蓄水试验,重新进行防水层完善处理,处理合格后再进行蓄水试验。
检查防水施工质量
蓄水实验前一定要通知楼下邻居
蓄水深度不小于20mm,蓄水24小时
24小时后水面无明显下降为合格
  风道、烟道排气通畅;采暖系统散热器等设备品牌型号与合同一致,表面完好,安装牢固,无水渍或生锈现象;阳台、窗台栏杆高度、栏杆间隙距离符合标准(临空高度在24米以下时,栏杆高度不应低于105cm,临空高度在24米及24m以上—包括中高层住宅时,栏杆高度不应低于110cm),栏杆安装是否牢固;煤气管道安装牢固,位置正确,管道表面防锈层完好;进行室内噪音测试(所有门窗关闭时,听觉舒服)。
烟道排气检测
检查暖气等设备安装是否牢固
栏杆高度、栏杆立杆间隙测量
煤气管道安装牢固、位置正确
编辑:王平 美术设计:龙泽

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