[专题]验房让入住更安心 “宝典”在手验房无忧-地产频道-北方网

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．验房是收房中重要一步简易验房八个步骤不可缺少
．精装验房不同于毛坯水、电、排风系统需特别注意
．空鼓、裂缝是最常见质量问题四防门不等同防盗门
．详解专业验房工具：相位仪、空鼓锤、垂直检测器
．简易验房有妙招电笔、水桶、盒尺可做基本检测
．验房报告提供合理建议可要求开发商做有效整改
．家装监理改变传统装修付费方式可保证业主最大利益

垂直检测尺→垂直度检测、平整度检测、水平度检测
内外直角检测尺→检测阴阳角
响鼓锤和钢针小锤→检查地砖、抹灰的空鼓情况
多功能磁力线坠→测量垂直度
相位仪→测量插座的通电、接线正确情况及漏电保护情况
游标卡尺→测量零件的外径、内径、深度和孔距等
卷尺→测量物体长度、宽度、高度等

收房时需要查看的证书文件
　　·查看开发商的两书一表。两书一表就是《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》和《竣工验收备案表》。
　　·各种相关验收表格：是否有《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘报告》、房屋管线图(水、强电、弱电、结构)等文件。
　　·如果是精装修，是否厨、卫精装修物品的使用说明书，以及这些物品的保修单。
关于收房时要缴纳的费用
　　交给开发商的费用通常有：面积增加的补差款；管道煤气开户费；有线电视安装费；电话、宽带初装费；安防系统费用；产权代办相关费用；其他房地产买卖合同中约定的费用。　　交给物业公司的费用通常有：物业管理费；水电费；装修押金；装修垃圾清运费等。

先验房还是先交费？
　　很多业主在收房的时候都遇到过这种情况：先交钱物业才会给办理入住，领取房屋钥匙和相关资料后，才能进入自己家查看房屋。如果按照这种方式收房，一旦领取住宅钥匙便视为收房，再验房时发现问题，开发商只需承担房屋质量包修责任，而不会构成逾期交付的违约责任。
　　事实上，“先收后验”属于典型的霸王条款。已支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，业主有权先验收房屋；发现质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。

　　公共设施的查看主要有五项，首先是住宅环形消防车道，宽度要大于4米才是符合相关规定的；其次，要看建筑外墙的瓷砖、涂料等是不是完整，没有大面积的破损或者污渍；第三，查看公共防火门，看其是否表面完好、安装牢固、开启方便（疏散方向），闭门器使用是否正常；第四，不要忽视楼道里的公共消防设施，这关系到业主的生命安全。最后，检查公共配电、给水设施，配电室、配电箱、电表（应标明房号）、给水室、水表（应标明房号），水表、电表读数应为零。

住宅环形消防车道宽度要大于4米

外墙瓷砖、涂料完整，无大面积破损

公共防火门装牢固、闭门器使用正常

公共消防设施是否齐全、完好

入户门、室内门的安装
　　·木门五金件：五金件是否生锈；门锁是否开关顺畅；锁具把手是否牢固；配件安装如猫眼、装饰盖、锁孔片、防撞条等是否齐全。除此之外还要检查门吸的吸力是否足够，有没有生锈的地方，门吸有没有松动。
　　·木门门扇：门扇是否有明显的色差；接缝的位置是否严密；门扇表面有没有一些刮花、撞伤；检查门扇上面有没有透气孔，按照住宅规范设计要求，门的上下必须各有两个透气孔，避免门扇的变形。
　　·木门门框：检查门框与墙面的接口位置的接缝及收口处理；检查门框是否松动；还有防撞条是否破损，是否缺失，开关是否顺畅；用直角尺量一下门框是否是直角的，尤其是上门框是否水平（误差不应超过2mm）。

窗户的检测
　　窗户漏风、渗水是很多楼盘常见的问题。玻璃是否完好合格、窗框是否方正、窗扇的垂直度等都是我们验房的重点。
　　首先查看窗户的品牌、规格、材质与合同是否一致（如合同中规定为双层玻璃，实际检验为单层，可要求开发商整改）；第二，看窗户的安装是否正确，开启是否灵活；三，防撞条、密封条、玻璃固定条安装是否正确；四，玻璃是否为安全玻璃，表面保护是否完好；五，限位支架安装牢固，无锈蚀，开启灵活，位置合理。
　　小窍门：在雨季的时候，尤其是在下过一场大雨之后，可以重点观测一下窗户的上下延左右位置，有没有渗水或者漏水现象，如果有，则说明窗户外侧和内测的防水没有做好。

如何鉴定木门的质量？
　　·首先看门的厚度，木门可以轻敲门面，听声音，如果声音均匀沉闷，说明该门质量较好。其次看重量，一般木门的实木比例越高，这扇门就越沉。
　　·怎样分辨是纯实木门还是复合的？那要看表面的花纹，花纹非常不规则的是纯实木门，真正的实木门为了不破坏表面的自然纹理，一般是用烤漆的；而高密度板门的表面往往是贴膜，看上去表面花纹光滑整齐。

　　墙体抹灰工程需要重点查看五项：墙体及柱子垂直度、平整度、阴阳角方正度符合要求（误差小于4mm即可）；墙体是否有空鼓、裂缝、爆灰、水渍、结雾、霉变的现象；阴阳角线是否顺直；查看墙面是否为防水腻子（洒水检测），是否做了基层处理；墙体涂料是否存在明显色差。

用空鼓锤检测墙面空鼓

用阴阳角尺进行阳角检测

检测墙体垂直度

阴角及墙面垂直度有较大误差

　　首先要查看层高是否与合同一致；第二，查看顶面水平度是否符合标准，无明显弯翘、倾斜现象；第三，查看顶面是否有空鼓、裂缝、爆灰现象；第四，检验顶面是否有霉变、起泡、脱落现象；第五，查看卫生间、厨房、阳台顶面有无渗水；第六，看顶面是否有结构通缝；第七，顶部横梁的结构是够影响吊顶工程量；第八，阳台顶面阴阳角线是否顺直。

查看层高与合同是否一致

屋顶是否有空鼓、裂缝、爆灰

卫生间等有无渗水现象

顶面是否霉变、起泡、脱落

　　测量房间面积是否与合同一致；结构形式是否符合合同约定；地面水平度是否符合标准；地面有无空鼓、裂缝。精装项目还要查看地砖/地板的踢脚线表面是否顺平、解封是否严密、高度是否一致，铺设是否牢固；面层外观质量如何，有无色差和污垢。

测量房屋面积

房屋结构形式和合同是否一致

地面裂缝是严重质量问题

精装房要查看地板/地砖质量

　　箱体内的线头要统一，且不能裸露，布线要整齐美观，绑扎固定，导线要留有10—15cm的余量；所有开关插座面板品牌与合同一致；有弱电箱且有终端安装；可视电话线路已经安装到位；电箱盖紧贴墙面安装牢固，四周无缝隙，水平偏差小于1mm，箱面漆层完好、整洁；漏电保护器正常工作；所有开关控制有序，开关正常，插座接线正确。

相位仪后两个灯亮说明线路正常

检查配电箱

可视电话线路位置正确

弱电箱安装是否合格

　　给排水管道安装牢固；排水管道应预留检查口且高度合格；管道穿过楼板、墙体应套金属或塑料套管保护；污水管和雨水管应分管设置；地漏位置设置合理；管道排水顺畅，无堵塞，管道口做封闭保护；给水管道供水正常，水压达标，管径符合要求；墙面给排水管铺设应为左热右冷、上热下冷；冷水管和热水管之间的间距应大于150mm；轻拉水管，看安装是否牢固。

下水管检查

冷水管和热水管间距应大于150mm

地漏位置设置合理

管道口应做封闭保护

　　检测房屋防水工程主要有两项，首先检查防水施工质量，如涂层表面是否平整光滑，有无开裂现象；阴角、阳角、地漏、排水管根部等是否进行补强处理；防水层是否完全干燥等。然后，要做蓄水试验。
　　如何做蓄水试验？必须事先与楼下住户联系好，做好漏水预防和协助。蓄水试验的蓄水深度应不小于20mm，蓄水时间为24小时，水面无明显下降为合格。蓄水试验的前期每1小时应到楼下检查一次，后期每2—3小时到楼下检查一次。若发现漏水情况，应立即停止蓄水试验，重新进行防水层完善处理，处理合格后再进行蓄水试验。

检查防水施工质量

蓄水实验前一定要通知楼下邻居

蓄水深度不小于20mm，蓄水24小时

24小时后水面无明显下降为合格

　　风道、烟道排气通畅；采暖系统散热器等设备品牌型号与合同一致，表面完好，安装牢固，无水渍或生锈现象；阳台、窗台栏杆高度、栏杆间隙距离符合标准（临空高度在24米以下时，栏杆高度不应低于105cm，临空高度在24米及24m以上—包括中高层住宅时，栏杆高度不应低于110cm），栏杆安装是否牢固；煤气管道安装牢固，位置正确，管道表面防锈层完好；进行室内噪音测试（所有门窗关闭时，听觉舒服）。

烟道排气检测

检查暖气等设备安装是否牢固

栏杆高度、栏杆立杆间隙测量

煤气管道安装牢固、位置正确

编辑：王平　美术设计：龙泽