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六年后供大于求,行政干预难去高库存
时隔六年后,房地产市场的表现及救市政策,虽然似曾相识,但在马宁看来,本质是完全不同的:市场遇冷的成因不同,市场的供需已经逆转。
“即便政府再行政干预,目前的供需矛盾及高库存一时半会儿也解决不了。这主要得靠市场自己来慢慢调节。”马宁说,今年的经济形势总体不好,从年初就给市场带来了影响,买卖双方博弈一直在持续。
在山东大学房地产研究中心主任李铁岗看来,房地产市场与整个国民经济的总体形势是不可分割的。“按照经济学规律,当国民经济的增长速度低于8%时,房地产作为一种前向的产业,会敏感地受到影响,形成一种慢速发展的表现。”李铁岗说,整个行业和市场发展减缓势必会使房产的成交、价格等产生连锁反应,楼市低迷是必然形成的。
“这种僵持与2008年是完全不一样的。”李铁岗认为,2008年是由经济危机影响造成的消费恐慌,是恐慌心理引发的对市场预期下行的判断。而此次预期下行,是由市场本身的供求关系变化导致的。“现在的市场表现不是突发性的,是长期以来基于市场的现实而形成。”李铁岗说,近一年的时间了,我省的房价始终处于一种缓慢的增长态势,这是市场自主调节过程所形成的。
济南思源房地产经纪有限公司总经理李成龙对此极为赞同,今年市场供求比起2008年已发生本质变化。从目前的化纤厂片区、西客站片区、工业北路片区来看,五六年前,最多就一个两个项目,而现在是几个甚至十几个楼盘存在,可见供应量的增加。
李成龙说,去年济南房地产市场住宅供应量为800万平米,库存消化时间在两到三个月。各大开发商房子卖得好,拿地热情高,直接导致今年的市场供应偏大。“目前来看,济南每月的住宅库存量到了200万平米,库存消化周期翻了一倍。”再有4万亿刺激,也无法挽救市场
从今年6月份开始至今,多项救市政策轮番出台:限购放开、限贷松绑、公贷放松,但是在马宁看来,这些刺激作用都是“一阵一阵”的,限购刚放开时,外地置业者等需求释放,楼盘的来访量确实增多,成交量也有短期的暴增,但是消化了一周左右后,看房的人又明显减少了,又陷入成交瓶颈,开发商再想办法促销抢客户。限贷松绑后,也是相似的变化,市场就是这样反反复复,没有出现逆转的迹象。