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成交量上不去,价格也难以上调。国家统计局数字显示,7月全国70个大中城市中,新建商品房价格下跌城市已超九成,达到64个。8月份,商品房价格下跌的城市扩大到68个,当月仅有厦门一城价格环比上涨。房价跌幅环比扩大,超过了2011年年底的低谷时期,创下十年来最低。
量价齐跌的持续影响下,市场已从需要限购的供不应求反转到供过于求的去库存的阶段。“即便再有4万亿刺激,也无法挽救市场。”省城资深地产评论人赵鲁梁认为,回想2008年的4万亿刺激,造成了以鄂尔多斯为代表的三、四线城市急剧扩张,目前空置率极高、“鬼城”频出。资料显示,仅去年,国内就出现了12座“鬼城”。
在这种现状下,世联怡高山东区域董事、总经理朱江认为,如今国家大的经济形势也不会过度调整,更不可能出现此前的系列刺激政策。当前房地产存在的问题是当年行政干预带来的,那就一定只有通过市场规律进行结构性调整,才能纠正过来。
李铁岗说,他们在全省的个别城市县城做过调研,目前很多城市的供给与有效需求之间存在较大的缺口。“有些地方的库存高达几十个月甚至更久,这种压力是很大的。”李铁岗说,一个城市的库存指标回归到一种正常状态以后,才会出现新一轮的变化。市场调节将逐步取代行政干预
山东世联怡高物业顾问有限公司董事长乐智强看来,今年的房地产市场调控与2010年限购令,以及以往的调控有着本质不同。“政府行政命令式的杠杆调控将改变,未来政府主导的方式将向以利率、税收等市场主导方式转变。”乐智强说,此前以限购为主的调控,将需求量强行压制,这种调控过多在购房者身上做文章,实际上是在抑制需求。综合来看就是让很多人没有购房资格,或是提高购房成本,“但是商品房交易作为一种市场行为,无论是供应还是需求都是不应该限制的。”乐智强认为,房地产市场如果要有长效调控机制,减去不合理的行政干预必须要做的。
在乐智强看来,今年是政府调控主导方式转换过程中的特殊年份,政府这种导向思维的转变要求开发商随之转型,未来市场主导的调控方式,无论是对于开发商还是购房者,都将更容易把握市场的脉搏,更容易适应市场,更加科学理性地做出判断。
李铁岗认为,从限购来看,目前只有北上广深四个一线城市及二线城市三亚在坚守,这充分说明此前“行政化干预”政策正在改变,让市场起决定性作用的要求正在落实。房地产市场化调整正在成为经济运行“新常态”组成部分。
李铁岗说,去年全国房地产市场都很好,但是与往年不同的是,去年全国楼市严重分化,一、二线城市暴涨,三四线城市平稳甚至冷清。这是由于一二线城市聚集了过多的资源,需求集中,而供给和存量相对短缺。有些城市则供过于求,市场的供需平衡需要一个市场自我调节的过程。目前多数城市供需矛盾及库存压力,都需要市场的力量逐渐解决。