|
||||
收费不一的“房屋银行”
贵州“房屋银行”模式的内容和运作情况,本报曾多次报道过,其核心是将房屋的使用权或产权充分货币化后,按照金融的运作方式进行交换,达到房屋资源的最优化配置。贵州“房屋银行”承诺:“永远不收中介费”,奉行“阳光操作”,其赢利点为一年有40天的租赁空置期。租金计算方式为:〔年租金总额-(年租金总额÷365天×40天的空置期)〕期÷12。如果一套房子合同年租金总额为1.2万元。那么月租金即为:〔12000-(12000÷365×40)〕÷12=890.41元。
上海在模仿贵州“房屋银行”模式时,在操作方式上稍加改造,其“房屋银行”租赁经营业务是只“存”不“租”,对外出租业务全部委托给第三方,“房屋银行”本身就像一个大房东。上海“房屋银行”目前的主要合作伙伴是金丰易居旗下的206个连锁店,由他们负责对外寻租,“房屋银行”不从其中赚取任何差价。月租金的计算公式为:月租金=(年租金总额-交易税费-房屋银行工作期折算-委托第三方代理费)÷12举例说明:如果一套房屋的市场评估价为1000元/月,按“零存零取”方式全年有40天作为房屋银行的工作期是不计租金的;交易税费为合同期总价的5%;委托第三方代理费为评估价的一半;则该套房屋的房东能拿到的月租金为(12000-600-1333-500)÷12=797元。
两相比较,可以看出,上海“房屋银行”出租一套房屋收费比贵州“房屋银行”要高出百元左右,高就高在多收了一个“委托第三方代理费”。
据了解,深圳市、昆明市、杭州市“房屋银行”,每年除去40天的租赁空置期外又增加了6天的房屋交接期,兰州市“房屋银行”则将所谓的“房屋交接期”增加为10天。另外,北京的一家“房屋银行”规定,每半年的房屋空档期为25天,此为佣金回报,再加上8天的简装修期和两天的消毒期,这样下来,每年这家“房屋银行”就可以得到存房户整整60天的房屋出租费,如果再加上税费,“房屋银行”的收费率将近30%。这大概是迄今为止所有已开办的“房屋银行”中收费最高的。
点评:我们认为,“房屋银行”的本质在于让利于民。应该通过规模经营获取微利,让市民能够以低廉的价格享受到规模效应所带来的价格实惠,而不是以各种名目(诸如“交接期”、“简装期”、“消毒期”、“空档期”等)随意增加房屋空置期的时间,加重存房户的负担。根据贵州“房屋银行”的测算,空置期以不超过40天为最佳。这也是“房屋银行”能否取得成功的一个关键。
同是“房屋银行”为何效果不同
实例:天津“房屋银行”今年四月份开业,一个多月过去了,询问者超过万人,但实际存房的只有100多户。原因是附加费和税费太高。据了解,天津市个人出租房屋应缴纳的税费高达八项之多,包括营业税、房产税、城市维护建设税、教育附加费、防洪工程维护费、个人所得税、治安登记费、出租户牌费、房屋租赁鉴证费,以及公房转租收取现租金的3-5倍的转租收益等,各种税费约占租金收益的20%-35%。
而上海只收一项综合税,包括房产税、营业税、个人所得税,这三种税加在一起收,一共占租金收益的5%。据统计,上海房屋银行自四月份开业一个多月以来,存房的客户超过了3000多户,受到了市民普遍欢迎。
点评:如果全国各地都能够像上海那样把出租房屋的税费降到5%左右,“房屋银行”想不成功恐怕都难。此外,模仿开办“房屋银行”一定不能光是学了“房屋银行”的“皮”。还必须学到经营管理的精华。否则就会败下阵来,坏了“房屋银行”的名头。
实例:今年3月,郑州市房屋银行开张的第一天就来了个“开门黑”。原因是客户对于“银行”部门有关收费有疑问,并对房屋状况不公示等一些规定,赁房人称“不明白”,租房者说“不方便”。最终,租赁双方当天没签成合同,“房屋银行”开了个“空户头”。
点评:“房屋银行”的基本理念是“帮你理财,做消费者代理”,整个模式运作围绕此宗旨进行,让消费者得到真正的实惠。如果“房屋银行”的管理者不能够做到把自己变成一个“透明”的物体,让消费者无论从哪一个角度都能够一览无余的话,那就别与“房屋银行”沾边。
实例:1月17日,济南“房屋银行”成立,如今4个多月过去了,虽然出租房源登记数达到500多套并出租100多套,但其主要业务房屋置换却只成交了十几套。有人认为制约房屋置换业务发展的主要问题在于该省省直机关已售公房上市交易规则尚未出台,致使房屋置换无法可依。
点评:贵州“房屋银行”之所以能成功,得益于贵州省成功地实施了住房制度改革,业内人士将其称为“贵州模式”。该模式的核心是,存量住房资产再分配――在核定现有公有住房总量的基础上,按照职工贡献(工龄、职别)建立职工“存量补贴帐户”,在职工租房或购房时以折扣或现金方式给予兑现;单位原有住房资金转化为对职工的增量补贴,按照职工工资水平建立“增量补贴帐户”,在职工购房时发放;调高现有住房租金至成本租金、售价调整至微利价;职工已经购买的住房,在按微利价重新核定房款并补交土地收益后,可以直接进入住房交易市场。这就为“房屋银行”的高速发展,奠定了良好的市场基础。
综上所述,我们认为“房屋银行”要想获得成功,必须具备以下几个有利条件:一是树立不以赢利为目的,全心全意为消费者服务的思想;二是坚持“阳光操作”,将自己的赢利点公之于众,取得消费者的理解和认可;三是坚持“永远不收中介费”的庄严承诺;四是争取令各种税费降至一个合理的、能够被消费者接受的水平;五是要有一个经过培训的高素质的经营队伍和研究发展队伍;六是购买或开发出一整套适应当地情况的、能够被消费者所接受的科学的租金测算软件、物业管理软件和租金收付自动化系统,使整个经营过程非常规范地进行。
“房屋银行”不是舶来品
不久前,有人在媒体上将“房屋银行”的优点概括为四个“S”,即:“简便(Simple)、稳定(Steadily)、迅速(Speed)、安全(Safe)”。这种概括给人一种用英文来生拉硬凑的感觉。因为,这种概括没有任何特点可言,用这4个“S”不仅可以套在“房屋银行”上,也可以套在金融机构上,还可以套在旅游、酒店、餐饮、民航、铁路等几乎每一个涉及到服务领域的行业上,这些行业全都具有上述优点。而这个所谓的4个“S”,颇像一个“舶来品”,仿佛“房屋银行”模式是从海外移植到大陆来的,让人百思不得其解,明明是中国人发明的好东西,为什么非得弄点英文进去,似乎不这么做就会土得掉渣,就会缺少现代气息。因此,我们想说的是,为了中国人的尊严,4个“S”休矣!
显然,“房屋银行”的优点已经有目共睹,但对“房屋银行”的特点很有必要再作一番总结。经有关专家分析研究,将“房屋银行”的特点概括为“四个性”、“两个度”。即科学性、金融性、系统性、创新性和高透明度、高信誉度,也可称为“房屋银行”的魄。
科学性是“房屋银行”最重要,也是最基本的特性之一。首先“房屋银行”有科学的研究成果作为模式运作的基础和指导。比如,一年40天的空置期,就是经过科学的测算得出的,40天只占全年365天的11%。据贵州“房屋银行”对全国13个大中城市的调查,居民房屋若按传统的中介模式运作,房屋空置高达21%左右,二三个月甚至半年租不出去是常事。由此证明,11%这个界限并不高。其次,“房屋银行”的房屋租金是经过科学的标准计算出来的。“房屋银行”选取了贵阳各路段数百个可比实例,通过对几百个测算标准项目(如绿化、环境、空气、指数等)、几千个数据的分析与统计,开发出了一套客户能接受的科学的租金测算软件,同时又开发出了物业管理软件和租金收付自动化系统。再次,“房屋银行”始终致力于引导社会建立一种科学的住宅文化消费理念,并且帮助消费者找到一种科学的住宅投资方法。
金融性就是通过形似金融运作的方式,达到房屋资源的最优化配置。“房屋银行”是将房地产理论与金融理论揉合在一起创新的一种房屋存量市场交易模式。其一,存房者像到银行存钱一样,存取自由,定活两便,客户在存房的同时,会得到一个由工商银行签发的存折及灵通卡,每月不再由客户向承租户直接收取租金,而是由置换中心租赁部按月定期将房屋租金直接划到客户的帐户上;客户帐户上的租金还可以获得银行利息收入。其二,“房屋银行”必须是与金融机构联办。像贵州、天津、上海、济南的“房屋银行”是与工商银行联办,深圳、昆明、石家庄、兰州的“房屋银行”是与商业银行联办,即将问世的广州“房屋银行”将与农业银行联办。这种联办,使“房屋银行”具有了十分鲜明的金融特性。
系统性就是指“房屋银行”在构筑“住房消费综合服务体系”的过程中,为消费者提供系统的、规范的、综合配套的服务。客户只需要把房子交给“房屋银行”即可,剩下的事情,诸如帮助寻找租房客源,收取租金,提供与租房有关的金融、物业管理等一系列事情均由“房屋银行”代劳。此外,还开展房屋产权交易、不动产投资理财服务、辅助金融服务等一系列的服务性业务。努力创造一种以往大家没有意识到的生活需求,为广大市民逐级改善住房条件服务,引导市场进入一个更规范、更合理的轨道。
创新性是“房屋银行”有别于一般中介机构的最显著特征。普通房屋中介机构在完成租房委托、找到承租人后,即宣告此项业务活动的结束。而“房屋银行”却随时跟踪经济发展的最新潮流,不断推出新的经营项目,新的业务模式,推动房屋租赁市场的不断发展。比如贵州“房屋银行”在以创新为生存之本的理念指导下,遵照市场经济的基本原则,结合住宅消费的综合服务,先后创立了“二手房贷款当天搞掂”的资金筹措模式;“整体收购,低价零销”的产业化代理模式;“置换带动安置”的房屋拆迁模式;“律师全程陪购见证”的购房法律服务模式;“房屋银行”的租赁改革模式和“精装修商品房”的现代房屋销售模式等6种模式。经过一年来的市场检验取得了良好的社会效益和经济效益。目前,贵州“房屋银行”仍在不断创新,准备近期相继推出“贵房指数”,并筹建房屋博物馆、房屋超市等。
高透明度是指“房屋银行”的运作过程属阳光操作。即对消费者来说,“房屋银行”的所有操作都是公开的,“房屋银行”不赚取租金的差价,出租人确认的租金就是房屋的出租价;“房屋银行”承诺“永远不收取中介费”;“房屋银行”通过媒体将自己的赢利点――每年40天的空置期公之于众,取得客户的理解和支持。这是传统的中介企业难以做到的。
高信誉度就是指“房屋银行”必须具有良好的品牌和企业形象。因为“房屋银行”是与金融机构联办,我国金融机构良好的信誉就是“房屋银行”的信誉保证。这种将企业的信誉与金融机构的信誉融为一体的创新模式,在国内具有唯一性。换句话说,就是金融机构有多高的信誉度,“房屋银行”就有多高的信誉度。
当前,我国住房制度改革已进入攻坚阶段,住宅一、二、三级市场联动已经成为不可阻挡的潮流。据有关部门统计,我国目前靠租房解决住房问题的城市人口约有三分之一,房屋租赁市场大有可为。面对这种良好的发展氛围,成立“房屋银行”已经成为一种大趋势,而降低房屋租赁税费,整顿、规范房屋租赁中介市场,彻底放开住房三级市场,亦成为促进房地产市场健康发展的必然。 (赵亚明 王蔚娜)