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中国人民银行近日发布了《关于规范住房金融业务的通知》,再次重申各商业银行不得发放“零首付住房贷款”及对住房贷款严格审查的种种规定。记者就此采访了银行业、房地产业内人士及专家。
银行说:
个人房贷发展不降温
据建设银行天津分行房贷部人士介绍,为了解决贷款业务中市民关心的问题,金融服务必须创新,比如在贷款形式上一般只有公积金贷款、组合贷款和按揭贷款这三种形式,然而在具体操作中借款人可能遇到各种各样的问题:有的贷款人由于经济情况发生突变,请求银行延长贷款期限;有的贷款人与他人发生债务债权关系,请求银行变更还款人;甚至有的贷款人发生意外死亡……对于变更借款期限的请求,银行人士指出:每笔贷款都需要进行抵押值和还款期限的精确计算,个人贷款金额不大,但人头分散,银行要做大量的调研和审核工作,从银行角度说,变更借款期限虽然增加了工作量,但银行对此可以进行尝试,目前正在与产权部门积极协商抵押等相关手续的变更。同样对于变更还款人的请求,银行也主动与有关部门商讨产权变更的操作程序。
降低房价的要求由银行人士提出来,对房地产商可谓“一言九鼎”。银行人士坦言,为了大力发展住房贷款业务,关键还是要降低房价,由于基本每个房产商的背后都有银行的支持,银行将加大扶持力度鼓励房产商加快资金回转、降低房价。多家银行人士还表示将继续加强金融服务,如工行和农行分别推出的“个人住房贷款中心”、“金融超市”都强调了“简化手续、一站式服务”,个人住房贷款业务的美好前景仍将促使银行把“降低门槛”当成争夺市场的重点。
房地产商:遏止作假 重新洗牌
告别了“零首付”,本市房地产商的感受是复杂的,可谓有人欢喜有人忧。
在房地产界,发展商作假或者与贷款人携手作假骗取银行贷款已不是什么新鲜事。据了解,发展商作假分两种:一种是提供假资信、 做假账,套取银行贷款;另一种作假是恶意欺诈,明知自己项目已经巨额亏损,便通过假销售套取银行按揭款。特别是不良开发商获得银行贷款后携款潜逃、留下“烂尾”工程,不仅会给银行、个人贷款购房者带来利益的侵害,对房地产界和整个社会的影响是非常恶劣的。因此一些房地产业内人士认为,央行下达关于规范住房金融业务的通知,不仅从总体上有利于遏止造假等欺诈行为,而且有利于业内真正“实力派”的凸现。
在人民银行近日下达的通知中,要求各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件,指出住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业,贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目等,在资金管理方面,央行要求商业银行应对住房开发贷款实行统一科目管理,防止住房开发企业将流动资金贷款用于住房开发项目等。本市房地产业内人士指出:这些严格的制度规定将使那些实力不强、大搞“关系学”的开发商原形毕现,宝贵的银行资金将向资质高的名牌企业倾斜,那些制造房地产泡沫的开发商将在市场的重新洗牌中被淘汰出局。
同时业内人士还指出,此次人民银行规定个人住房贷款购买期房的相关规定(即期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2/3),不仅有助于监督开发商的工程进度、促其还款,还能保证贷款人的利益、促成其顺利入住。购房者、开发商和银行之间的纠纷矛盾也会相应减少。
从长远观点看,房地产抵押贷款不良的呆账、坏账会减少,那种“投资成功了归投资者,失败了烂的是银行的账”的情形也将成为“过去时”,房地产泡沫的压缩将使整个社会受益深远。
专家评析:房贷不应“一抓就死”
南开大学金融系理财教研室主任王东胜教授发表了如下看法。
我认为银行业务切忌“一抓就死”。“零首付”住房贷款被停,不应使银行人士产生畏难的情绪,更不应放慢金融创新的脚步。在保障银行资金安全和遵守相关规定的同时,各商业银行还需要继续新的尝试,在各种尝试中一点一滴积累经验,一个规范的市场并不是“死气沉沉”的,它仍旧需要活力以及充满竞争的气息。
个人消费信贷的推动必然要求社会建立个人信用机制,否则其“瓶颈”的限制会更加明显,此外让银行独自来整理大量的个人信用资料也是相当困难的,应该在有关部门的组织下,积极推动社会配套系统的运行,这将有助于防范金融风险、推动市场经济“信用链条”的衔接。个人信用机制的建立健全已是当务之急。