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近日,西湖环境综合保护工程规划方案中三大项目——西湖西进、新湖滨景区、梅家坞茶文化休闲旅游项目在柳浪公园公开展示;12月1日,伴随着机器的轰鸣,西山路上开挖了西湖西进工程的第一锹土;12月中旬起,新湖滨景区改造工程也将开工。工程进度表显示,明年西博会前湖滨休闲绿地的改造工作将得以完成。虽然杭城房地产已经热了4年,然而不久的将来当一个全新的湖滨出现在我们面前的时候,周遭的房地产会受到何种影响?
“黄金湖岸”一带历代以来都是杭城最繁华的商业中心。今天,它依赖着每年5000万人次的观光人流,仍旧能保持热闹的景象,但从商业的格局来看,它已经显得落伍了。湖滨商贸旅游特色街区规划的出台以及新湖滨景区改造方案的披露,使湖滨重新成为人们议论的话题。目前东坡路改造已经启动了新湖滨建设的序幕,湖滨房产也因此面临着新的定位和发展机遇。新湖滨的建设,为杭州创造了新的城市景观,也为湖滨房产的发展指明了方向。
一部杭州的历史就是一部西湖的历史。杭州自古繁华,西子湖更以其绮丽的山水景致广纳天下财富,成为千年不谢的传奇。西湖三面环山,一面临城,在与城相接之处,形成环湖滨长约800米的“黄金湖岸”。如果说西湖是杭州的聚宝盆的话,那么800米湖滨就是这只聚宝盆的盆口。
早在一年前,湖滨商贸旅游特色街区规划甫一出台,眼光敏锐的开发商就已意识到这一规划给湖滨商铺带来的巨大潜在效益,而投资者也相应地对湖滨商铺报以极大的信心。最近刚开张营业的西湖时代广场和元华商场都在不到一年的时间内就基本完成了商铺的销售任务,剩下一些保留旺铺,开发商大都以惜售的心态放着不卖。而要到2004年才交付的西湖国贸中心一二层商铺,11月时公开发售才一天,就已销售一空,更是反映了市场对湖滨商铺的热切关注与追捧。
湖滨商铺热销一方面固然与市场对新湖滨前景的预期有关,另一方面也由于开发商对湖滨商铺的未来发展作了精心的策划,最大程度上降低了投资者的风险。吴山商圈近两年很受关注,但一直火不起来,就是因为开发商对“大商场、小商铺”少了一道前期的商业策划。前车之辙,后车之鉴,湖滨地区的两家新商场西湖时代广场和元华商场在商铺销售之前,就引进成熟的经营商作为大商场的统一经营主体,然后在商铺销售时让经营商与商铺的投资者达成协议,每年给予投资者一定比例的投资回报。这样,定位于顶级商场的西湖时代广场定位和定位于时尚休闲中心的元华商场,加上原本存在后来引进新的管理模式的利星银泰,三驾马车成为新湖滨商圈的领跑者,从而带动周边商业,为新湖滨的未来发展定下了国际化的商业基调。
目前,湖滨地块已大都“名花有主”,其中最大的一块位于华侨饭店东侧,据称这里将模仿上海新天地的建设手法,保留既有建筑风貌,建成极具休闲风情的杭州新天地,结合途径延安路的一号地铁线建设规划,还将开辟地下商业街。“不同的时代有不同的商业形式,商圈也在不断更新”,鉴于未来新湖滨将成为杭城最重要的休闲商业中心,将来杭州新天地的商铺极有可能成为杭城最贵的商铺,从目前西湖时代广场沿街商铺5万余元/平方米的价格来分析,再联想到西湖南线改造后有关商铺拍卖的盛况,将来杭州新天地的商铺单价突破6位数也不是不可能的事。
湖景住宅:无双西湖天价房
西湖边可用来造房子的地块有限,并且由于限高要求,即使有地块也不能造得太高。用地少,楼层低,使西湖边的住宅成为一种稀缺资源。“物以稀为贵”,很多人还记得西湖花苑1994年开盘时以每平方米9000多元的楼价亮相,杭州、香港两地客户争相认购,轰动一时。2000年,凯悦酒店公寓面湖景观房最高卖到每平方米4000美金,媒体一度爆炒。今年,西湖时代广场一套800多平方米的顶层观湖豪宅更是卖出2800万元的天价,成为当时国内仅次于上海紫园的最贵的新建住宅。
拿西湖作卖点的住宅不少;但真正能看得到西湖的房间其实并不多。以西湖东面城区而论,要说观湖景,最好的地段还是在湖滨这800米的“黄金湖岸”。目前,湖滨—带湖景公寓仅有三处:西湖时代广场湖边公寓、凯悦酒店公寓和元华公寓。与西子花苑、中大吴庄等湖景公寓相比较,湖滨这三处湖景公寓的最大优势是离西湖水面近在咫尺,是真正的“湖边”公寓。
目前湖边公寓能看得到西湖的房子均价都在每平方米2万元左右,由于按照有关规划,西湖边上几乎不可能再造住宅了,因此,现在西湖边上仅有的这么几处物业,就成了近乎绝版的湖边住宅。从目前这些物业的买家来看,购买的动机大都为自住。随着新湖滨的建设,湖滨成为全步行的景观广场,这些湖边住宅将不仅仅拥有看得见西湖的优势,还就近把西湖作为了自家的花园。
在国际性大都市,商务中心往往是与商业中心重叠在一起的,比如上海的淮海路和南京路,既是最繁华的商业街,又是顶级写字楼汇集的地方。这样的规划有很多好处,一则两者共同形成城市的核心,二来各种配套比较完善,给商业办公带来方便,三是因为商业中心极富时尚气息,为经济全球化背景下的商务活动提供了良好的工作氛围。
杭州目前公认最顶级的商务办公区位于黄龙世贸社区,这一格局的形成与上世纪九十年代下半叶杭城缺少顶级办公楼而世贸中心恰好填补了该项空白有关。客观地说,在一个附近主要为风景区、高教区和体育设施的社区,建造高档的商务办公区是值得商榷的,这种城市功能的布局在其它国际化大都市都很少见。
杭州城市的定位是要成为长江三角洲经济圈仅次于上海的次经济中心。在不久的将来,杭州城市的国际化程度将大大提高。从目前杭州城市的布局来看,最有可能成为杭城未来国际商务中心的地段集中在庆春路、延安路一带,包括吴山广场周围,这一地段也是杭城目前及将来最核心的商业汇集区域,而湖滨正位于这一地段的中心位置。
新湖滨的规划决定了在湖滨不可能有太多的商务办公楼出现,它更多地应该为将来周边的商务中心提供相应的配套服务,并创造国际化的商业文化氛围。目前已有或在建的一些商务办公楼像西湖时代广场、西湖国贸中心等将成为这一地区仅有的几幢商务办公设施。这些湖畔写字楼离西湖近,有的甚至能看到西湖,地点又位于杭城将来最活跃的商业中心,加上配套完善,在新湖滨商业中心气候形成之后,它们会为国际化商务提供良好的办公环境,而新湖滨周边也将因此形成市中心的高档商务办公区。