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12月6至8日,热热闹闹的余杭区第三届房产会传递出这样一个新的信息:600套意向成交的住宅中,老城区的杭州买家占了50%,商铺意向数量更是达到了55%。
据组织方介绍,这次参展的楼盘大多为余杭本地开发商。一直以来,余杭楼盘特别是临平楼盘都是以本地人为消费主力的,杭州购房大军的涌入,让余杭本地的开发商始料不及,也让在余杭开发房产的杭州开发商大跌眼镜。据一家咨询公司估计,一半的杭州客户中,自住的只有4成,大多数还是看中余杭房产的低价位前来投资的。
在老城区的房价居高不下的市态下,投资周边卫星城成了不少手中有闲散资金的杭州市民的选择,像临平平均房价只有3300元,是老城区房价的一半,可是,当大家都一窝蜂地去投资卫星城时,尚在建设的卫星城有这么大的消化量吗?于是,投资卫星城也成了大家争论的一个热点。
正方:主城人口会分流到卫星城依据《杭州市城市整体规划(2001年~2020年)纲要》,20年后,杭州将会形成以钱塘江为轴心的“一主三副”城区群。主城指老城区,副城指下沙区、临平区,以及萧山和滨江组合成的江南城。“子城环绕母城”的城市新格局势必将分流一部分人口到副城去,“低价位、高品质”的远郊住宅也以其特有的魅力召唤着承受不了母城高房价的人们。
临平是余杭区政府所在地,配套设施齐全,是杭州周边房产开发最为成熟的一个区块。走进临平开发正处在热火朝天的新区——南部区域,新城花园、东海花园等一个个已入住的无论是小区规划、建筑设计、环境设计、物管水平都不逊色于杭州的楼盘,由于建筑风格也大多是欧式的,各种色彩的外立面交相辉映,仿佛杭州的又一个蒋村。另一边,还有不少楼盘正在或即将投入建设,如圣地雅阁、桂花城、胡姬花园、华鼎豪园及东海房产的水晶花城。
可就是这样高品质的房子,去年余杭房交会时均价为2500元/平方米,这次房交会涨到3000元/平方米,但即使这样,也仅为主城房产的一半左右。闲林、五常的房价由于大多为经济型的别墅排屋,房价稍高些,为3000-3500元/平方米,瓶窑周边开发量尚不大,房价只有2000-2500元/平方米左右。
从北京、上海等卫星城建设较早的城市看,卫星城还是具备投资条件的。北京已明确提出创建卫星城的蓝图。根据北京的规划,未来的北京是一个由市中心区—绿化隔离带—边缘集团—卫星城—小城镇组成的城市格局。市区由中心地区和边缘集团组成,而边缘集团的外围就是规划中的14个卫星城,像杭州的余杭各镇一样,它们大部分是远郊县(区)政府所在地。到2010年,预计有25万北京人将会从旧城区搬出去。
可以想像,当大量的北京人被分流到卫星城镇后,增加的需求会抬升那里的房价。正是北京市向北扩张的城市规划所致,才出现了“真正的北京人住不起三环以内房子”的特有现象。正因为住得太远,北京人的人均私家车拥有量才会名列全国之首。
上海也是如此。1995年,地铁一号线的建成通车,给地铁沿线的房地产注射了一支奇效强心剂。梅陇、莘庄的房价从每平方米2000元突然飙升到4500元左右。闵行莘庄也在短短几年内成长为上海最成规模住宅区。
浙大房产投资研究所所长赵杭生认为,萧山余杭已是大杭州的概念,政府肯定会加大那里的市政投入,其房价的增长速度会大于老城区房价增长速度,投资回报的增长率也会大于老城区。
反方:现在还不具备居住条件现在,临平瓶窑等镇离杭州都有半个小时的车程,坐公交车由于线路少,则要花一个小时左右,如果没有自备车的话,目前住到卫星城还是不可能的。地铁最早也要2008年才通车,既然住到卫星城是好几年之后的事,那么卫星城房产的需求暂时就是个问题,投资回报也许就是几年后的事。
据东海房产闻海钢介绍,东海·水漾人家这次房交会上的老城区客户占了1/3,其中自住的客户大多和临平有一定的关系,或者父母是临平人,或者在杭州工作的临平人,或者是将杭州的房子留给儿女用,自己住到临平养老的老年夫妇,真正的杭州人也就是选择“工作在杭州,生活在余杭”的人还不多。
浙大房产投资研究所赵杭生所长认为,杭州的情况和北京、上海不一样,北京上海都是轨道先行,房产后行,而杭州则是房产先行,轨道后行。在地铁没有开通前,住到远郊还是件很不现实的事,除非是那些主动选择卫星城生活的时尚一族。资生房产顾问总经理黄连友则认为,现在住到卫星城的人大多还是迫于房价过高的被动选择。现在卫星城供应的楼盘大多在两三年后便可交付,而地铁最早也要在2008年才通车,所以现在买卫星城的房子是个好时机,但住到卫星城去还不是时候。
我们可以设想,买下卫星城的房子,要么等涨价,要么出租赚取租金。有人说,临平毕竟只是副城,房价再涨,也不可能超过主城,而且从广州、上海、北京看,卫星城和主城的房价也相差一二千左右。何况,临平现在的房价和租金都约是老城区的一半左右,当地人口的需求已近饱和,但房产的供应量还在加大,如果没有老城区人口的补充,如果单靠当地人口来消化,显然是不可能的。
据悉,明年,临平新推出的楼盘都已意识到这一青黄不接的空档,将目标客户群从临平人转移到老城区的杭州人。在地铁开通前,这个需求显然是无法实现的。那么,暂时地,临平房价的上涨空间就有待商榷,更不用说出租了。