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在未来的三五年间,武汉房地产市场的向上格局仍不会改变,城市房地产特别是商品住宅的开发力度将有增无减,市场住宅的供应价格也自然会在品质、合理地价的提升中继续高走。
武汉市一些“吃不准”市场变化的购房者日前向记者表示,2003年,他们在买不买房的问题上已经感到拿捏不住。当前市场上光怪陆离的变化,使得这些原本打算在近一两年里准备买房的普通百姓在心理上开始摇摆。其最直接的反映就是患得患失,对自己是否决定立即购房的行为判断,明显缺乏应有的信心。
记者在与这些购房者沟通的时候发现,致使他们在买房问题上如此犹豫、矛盾的原因,主要还是在于当今市场上有关房地产开发“过热”与“泡沫”的利空传言,以及当前城市运营中不断高走的地价。
从武汉房地产市场上记者了解到的情况来看,自2002年7月全面实施的以土地拍卖为代表的城市运营,在一定程度上加重了市民买房的恐慌心理。今天武汉市几块地价连续拍出破天荒的高价(实际上还不算过高),已使得部分想买房的老百姓生怕今后的房价会因此“坐上了飞机”。由此形成的顾虑,是他们担心自己会不会轻易地失去原本可以把握的投资机会。
但有部分与上述市场趋势判断相左的购房者,则担忧今天的置业投资会在今后市场的规范与理性的发展中大幅缩水。支撑这部分人得出如此判断的依据,首先是当前房企间所展开的战国纷争,增加了他们在房地产市场里获得坐收渔利的机会预期,中国消费品特别是家电业的九死一生,使他们对市场经济时代的住宅商品在“经验”中平添了更多的买空心理;其次,从去年以来市场上陆续出现的房地产开发“过热”、房地产市场有“泡沫”的利空之说,伴随着国家对房地产业法律、法规体系的健全与完善,以及为了使这个产业能够得到可持续发展而进行的必要的宏观调控,让这部分购房者不加分析地误认为我国的房地产市场将由此从利好转向利空。
然就记者看来,上述两种观点在对市场的把握与判断上多少都带上了非理性的成分。武汉作为我国内陆一个极具辐射力的大城市,其在我国经济地理圈层中占有着其它一些中部城市不能拥有和获得的资源与地位。武汉近年来之所以能够在房地产开发上出现“一花引得百蜂来”,之所以有了东进、南下、北上和从境外空降而来的诸多“列强”,其根本的原因首先就在于武汉市的房地产市场在未来仍有较大的发展空间;其次是因为武汉在今后与世界的接轨中,虽然在政治、经济的影响力方面难以与北京、上海抗衡,但作为一个国际化大都市的定位优势将远远地高过于其它一些周边城市。
具体到因实施城市运营战略而开展的房地产经营用地市场化,从房价构成要素来看,确实会对今后的上市房价形成一定的影响。但若一味地以此认定未来房价必然会沿着地价飞涨的轨迹“坐上飞机”,这里面显然已忽略了市场经济前提下住宅作为商品同样需要遵循的价值运行规律。当价格同价值或者说价格、价值同市场购买力一旦出现背离,无形的市场之手必然会出来矫正。以武汉市过去及至目前的房价上涨情况而言,几年来基本上都保持了一种整体上扬的态势,但其上扬的过程在过去的几年里如同股市中的慢牛股;武汉市现在的房价水平才刚刚过了2000元大关,这在全国同类型城市中显然偏低,为什么?一个最核心的因素就是武汉市民的人均收入到目前仍然不能同它的城市规模比翼双飞。在这样一种尴尬中,作为商人的开发商,又有谁会在无利可图的“拍卖”中去一路地“烧”高政府的地价?
以武汉市目前的住宅开发规模、人均居住面积,以及城市住宅开发的建设水平、产品结构和房地产企业的构成来看,虽然企业间对于市场的竞争确实到了战国时代,给购房者带来的市场选择机会在客观上也由此增多。但今天房地产企业之间的竞争,在市场上主要表现在住宅品质与服务的竞争,单纯的价格竞争早已从一线退出。从某个角度比较,竞争中的房地产企业与家电企业有着相似的宿命,但作为商品的住宅却与家电产品有着本质的不同,这种不同主要体现在住宅商品自始至终都是不能被“克隆”、复制的。不要说10年前造的住宅,就是三五年前建的住宅,其环境、功能、户型上所体现的“人性关怀”根本难以同今天开发出的住宅相比。购房者若要在这样一种现实状况下,仍旧抱着持币买空的想法,即使“如愿”地买到了自认为划算的住宅,这种住宅多半也是被市场淘汰下来的产品。
至于今天人均建筑面积只有22平方米的武汉市,不说它与国际上认同的人均建筑面积30平方米~35平方米标准相去很远,就是与建设部提出的小康目标——人均建筑面积25平方米也有一段距离。
而有关房地产开发“过热”、市场存在局部“泡沫”的问题,在记者看来,至少目前的武汉市还没有到达如此危险的境地。武汉市2002年的楼盘开发量与住宅的上市供应量虽然较往年增加,但总体上供需仍然保持着基本平衡,房地产开发投资依然呈现出良性效应。这样一种态势,即使国家有关部门要对房地产业进行宏观调控,在未来的三五年间,武汉房地产市场的向上格局仍难改变,城市房地产特别是商品住宅的开发力度将有增无减,市场住宅的供应价格也自然会在品质、合理地价的提升中继续高走。