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2002年西安写字楼市场持续升温,市场供应和需求稳步增长,被普遍认为是西安写字楼市场的分水岭。羊年伊始,住宅市场上已经是杀声一片,而写字楼市场相比之下却逊色了许多。但专家预测,作为房地产市场新生的一个强劲板块,2003年的写字楼市场依然会继续走强。
西安写字楼已经形成了几大片区,去年放量较大的主要是西安高新区、南二环和城区附近。展望2003年,板块效应将进一步在写字楼市场中凸现,继续在几个热点区域升温。
高新区CBD将挑起牛市行情
2002年下半年,高新区提出了建设面向西部服务的CBD(中央商务区),这为整个高新区的写字楼板块注入了强劲的兴奋剂。时值西安高新国际商务中心推向市场,这座以国际商务平台标准打造的高档写字楼,也提出了在整个高新区CBD建设中对接世界500强。西安高科广场、华晶商务、正信财富等写字楼项目也在各自的特色上大作文章,这将由点到面地启动整个高新区写字楼的市场。今年预计高新区CBD建设将有更多的政策出台,2002年入市的这些项目今年也将是销售的关键一年,无疑在CBD建设的实施过程中实现良性的互动。
高新区的写字楼,除了CBD的概念之外,更重要的是一个良好的产业依托氛围,实现产业和写字楼市场的共同发展,这将比其他区域有更强的优势。
写字楼串起城市动脉
西安南二环之所以被称为西安的“金腰带”,成为写字楼聚居的商务港,在很大程度上是因为它是西安的交通大动脉。从较早的西安蓝溪科技大厦、志诚大厦等,到去年的华融国际大厦、高科广场、老三届世纪星大厦都在这片黄金地段上立足。而城区内的写字楼,包括西华门附近的凯爱、时代广场,以及钟楼附近的宏府大厦、金钟大厦等,也是在位置和地段上尽显优势,他们所处的位置也正好是西安南北交通的中轴线。从这条中轴线往南,则是向来被认为是龙脉的长安路,也在其中段的小寨商圈形成了区域性的写字楼市场;而往北则是一直连到北郊经济技术开发区,中城、凯鑫等项目也立足于此。而城区周边的麦尔斯顿等项目也在交通和地段上占据了城市的动脉之地。
以城市交通为依托,串起城市的动脉,这将仍然是写字楼市场今年的主题。
商圈成就区域性写字楼板块
对于很多商务办公楼来说,选择一个商圈性质的区域无疑具有很大的优势,再在产品定位和市场研究上抓住了本区域商圈的氛围特性,将对项目的成功运作起到决定性作用。城区内写字楼市场在最初形成之时,可以说是因为城区商圈的性质所决定,北大街、解放路和东大街的项目,都留下了很深的商业烙印。小寨区域写字楼板块的崛起,也和小寨作为南郊最大的商圈不无关系。而去年和商圈的商业氛围结合较为紧密的则是东部板块,除了住宅市场的火热,商铺和写字楼也呈现旺销趋势,帝标安顺广场、天彩大厦、世贸大厦等项目的成功运作则证明了这一点。
寻求产品和市场空间的突破
西安写字楼市场的迅速放量和成长,市场上有了更多的选择空间,但也让市场显得有些无所适从。高档写字楼的高端面市,商住以及一些小型项目的冲击,出现了“中间冷,两头热”的局面。一方面高档写字楼如高新国际商务中心、高科广场等,凭借其高档次、先进配套、大容量和暂时的市场空缺,被大家普遍看好;另一方面,低端写字楼因其低廉的价格,受到处于起步阶段的小型公司的青睐,市场情况也不示弱。但夹在中间的一些中端市场的写字楼项目,则因为其面市量比较大,同类产品较多,在激烈的竞争中则需要在产品的差异化上下功夫。专家预测,今年写字楼市场在同质化产品的竞争上将有一番厮杀,而这则需要在产品创新上多下功夫。