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中关村、CBD(商务中心区)、金融街以及其他的写字楼商圈构成了北京市写字楼的3+X格局。北京未来将如何面对写字楼需求带来的新的机遇?在前不久举行的“2002年中国写字楼开发策略与市场走势论坛暨首届北京写字楼巡展”上,有关专家共同为写字楼建设把脉。
写字楼建设应该聚合
●柯焕章(中国城市规划协会副会长):
随着我国城市化的发展,城市规模不断扩大。奥运工程的建设将带动一批产业的发展,同时也带来更多的商机。一些外地房地产发展商纷纷打入北京,抢占市场,有的还计划把总部迁到北京可见北京的写字楼存在着很大的潜力和发展的需求。美国有一家世界著名的顾问公司前不久对我国东部地区一座中心城市进行了研究和测算,他们预计这个城市到2020年以前写字楼的需求量大约有400多万平方米。
目前写字楼建设的情况和存在的问题是量大而分散这对一个城市来说,既形不成完善的商务环境和集聚效应,也形不成完整的城市形象和面貌。最近几年来,这种无序发展状况有所改变,不少项目逐步向商务功能区集聚。因此,政府部门、开发商都应该冷静、慎重地考虑。商务设施的建设不是凭空制造的,必须与城市功能、产业发展和市场需求紧密相联系,必须有相当强大的产业支持。对写字楼的远期或者近期的发展需求总量要有一个科学、客观的预测,做好合理的规划和布局。
未来几年客户希望租用写字楼
●李文杰(北京中原公司总经理):
北京的写字楼出租市场比较市场化。
1993年、1994年以前批准的写字楼,到1998年形成高峰期。写字楼的租金从35美元左右降到了15美元左右,2002年写字楼的平均市场租金又回到了25美元左右。未来的写字楼从整体环境来讲,租金还是会稳定在这个租金水平,不会有太大的波动,但是写字楼市场是受世界整体宏观经济的影响。比如去年年底受美国“9·11”事件的影响,世界整体经济一直放缓,这对整体写字楼的影响是负面的。
从目前来讲,如果在CBD、金融街和中关村以外的区域建最高档的甲级写字楼,还是有比较大的风险。在上述区域的这种边缘或者交界的地区,如果能够投资一些乙级写字楼(档次、设备标准、租金水平较为合理),市场前景是非常广阔的。主要是因为乙级写字楼较甲级写字楼低,但是它的形象能对客户起到一种最大的支撑,临近商务区的边缘可以享受商务区的配套。
在未来的两到三年,有超过90%的客户还是希望以租为主,他们认为写字楼的价格仍然过高,写字楼的售价和年租金之间的比例在7左右是可以接受的,如果低于7,客户基本上还是倾向于以租为主;如果高于7,达到8或者10的程度,很多客户有机会能够成为投资者,投资他自己的写字楼。
写字楼客户进入窄众
●刘志硕(中关村写字楼商会副会长):
以国贸为中心,周边商务楼的面积是130万平方米,CBD中规划了500万平方米的写字楼,加上一些住宅或者公寓项目变成了写字楼,我相信至少有150万平方米。目前由130万平方米的存量扩张到650万平方米的供应量,这就是目前CBD的供应量。
写字楼的需求无论在中关村还是在CBD都是缓慢的,首要解决的是客户问题。我经常问销售总监一个问题:谁是你的客户?所有人都是你的客户,这肯定不对,写字楼不是稀缺产品,市场一定要细分。比如目前中关村有一个写字楼做了5000平方米的楼内花园,创意很有意思,但他必须想清楚,减少接近一万平方米的销售面积,如果不能够因为它打动客户的话,那你就白白损失掉了。
写字楼开发门槛提高
●刘洪玉(清华大学房地产研究所所长):
1997年到1998年,新的写字楼项目相对较少,经过这么多年消化,从2000年开始写字楼市场又出现了新的需求。在新一轮写字楼建设高潮当中,开发商显得比第一轮的时候要冷静的多,因为写字楼的开发门槛比原来高了:原来的预售门槛相对低,起动比较容易,现在,不论是中关村西区还是CBD,土地成本非常高,而且整个程序也规范多了。
写字楼的市场发展很大程度上要靠第三产业的发展来带动,如商业、贸易、顾问服务、咨询行业等。目前我国第三产业占国民经济产值的比重较发达国家低,所以从趋势上来说,写字楼是有市场空间。但短期市场供求有个周期,在大趋势的同时又有小波动,这个波动就是供求失衡,供应多了就慢慢消化,停一段时间再去建设。写字楼开发当中大家头疼的问题是融资模式。写字楼销售可能很困难,因为发展当中的公司,买得起写字楼的是少数。
写字楼由附属变为主导
●李忠(威格斯香港物业股份公司北京区总经理):
二十世纪工业文明的时期,写字楼是作为工业文明厂房的附属物存在,整个社会主导理论是财富产生于工厂,比如福特、西门子这样的工厂,主要产值来自于车间,而不是写字楼。现在美国一项统计表明,美国税收税源的83.5%来自于写字楼,而不是工厂。写字楼的一个变化是自身定位,要用生产效率来衡量写字楼设计是否合理:一个好的写字楼不是老板摆谱的地方,而是看能不能激发员工灵感,更好地进行脑力创造。
另一个变化是解决由此带来的管理结构和公司的组织结构发生的变化。