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如何适应从旧模式到新模式的过渡?怎样利用微观调控手段改善货币紧缩局面?如何改变人们对价格的不信任感?这些,都需要对房市结构进行调整和改造。
在日本,房地产价格也出现混乱状况。有专家认为,如果不加以整顿,对房价低迷的宏观调控就不会见效。对先前颁布的以地价为中心的旧的价格体系模式,要促使其向以降价为中心的价格体系新模式的转换。为此,有必要对房地产市场的结构进行改造。
持续下降的旧的地价模式
不良债权问题的根本是地价。房地产价格的崩溃和混乱是微观调控的失败,给宏观经济带来了影响,这就是目前日本经济不景气的主要因素。日本一直在对资产紧缩政策议论不休,但再怎么推行对金融实行放宽和公开的给银行投资等宏观政策,如果不用微调的方法来解决,就走不出通货紧缩的泥潭,不良债权就会不断增长。
房地产价格的混乱,从结构上来看是房地产市场的症结所在。目前,日本的房地产市场存在着两种迥然不同的模式:一种是不断下跌的带有浓烈泡沫经济色彩的市场结构,另一种是具有与此完全不同构造的全新模式的市场。这两者的价格确定程序也完全不同,为了便于区别,以下把前者称为旧模式,把后者称为新模式。
旧模式是随着泡沫经济的破灭使价格失去信赖,并且其基本结构还将延续,这就是旧模式的市场。随着“土地神话”的破灭,从通货膨胀到资金紧缩,似乎起了180度的变化,但其根本结构,就像胶卷的底片和正片那样几乎没有变化,只是一个从没根据的过度信赖向过度不信赖的过程转换。
通常,地价是随利息和租金的变化而上下波动,如果利息下降,地价就上升。但在旧模式的影响下,再怎么推行有利于投资的价格和低利率的优惠政策,因供大于求,还是会出现地价单方面下降的现象。
对此,新模式具有与旧市场完全不同的结构,在这几年里不断的生成和快速的发展。两者最大差别在于,旧模式是间接金融起主导地位,新模式是以直接金融为中心。旧模式的特点是由金融机关作担保的相对交易为主流的实物交易,大量的资金投入可以作为经济主体,并可以在房地产方面进行投资。与之相反,新模式市场是以房地产投资信托REIT为代表,以房地产的证券化交易为中心,以投资金额的小额化和投资者的大众化和一般化为特点的。
并且,在金融机构唱主角并处于优势地位的旧模式中,一般来讲除所担保的物品以外,其他的物品也具有还债义务,即所谓的溯及型融资。而在新模式中,是以企业的信用和事业的风险相分离的非溯及型投资见多。从资源的分配方面来看,由旧模式向新模式的转换,可以说是正在把日本的房地产从少数拥有者手中分离,向适用于各种价格的新使用者和拥有者手中转换。
再说,价格也会有很大的差别。旧模式在泡沫经济时代,经常以能够估计到价格上涨的利润为前提而成立的;现在反而必须以价格下降的亏损为前提了。
价格必须双重化均衡
从单方面来讲,资金流动贴现的收益价格以下称为DCF价格在新模式中是最普通的。DCF价格看重的是房地产所产生出来的流动资金,追求用打折的方式贴现到现在的价格上去,这个贴现是由一般的利率水准和个别的风险构成的。在DCF中,如果没有利率返回和风险评定,其价格就不能成立。所以,对于投资者来说,能把这些作为判断基准,和其他的金融商品进行比较。因为会有许多意想不到的风险,所以即使在欧美,也是作为适应风险的评定法而被认可的。
本来价格就是互相作用并平衡下去的,但在日本并不见这种作用,新旧模式成为双重化,并作为对立的结构而存在。这就是目前日本房地产市场结构上的特殊性。
必须注意的是,通货紧缩引起的价格下跌和对价格的不信任,只是旧模式时期出现的现象。为什么两种市场被分离开,价格的双重化变得僵硬,价格一直得不到平衡呢﹖其中有几大原因:
一个是因旧模式价格所形成的泡沫经济的因素。地价在战后随着物价指数和租金指数一直呈上升趋势,因为这样,战后50年间自始至终被认为是泡沫经济时代。所以,不良债权问题得不到解决。
并且,即使公布的地价为了和DCF价格相吻合而下降,只要目前的双重规格化一直存在,就没有止跌的保证。因为,在旧模式中,心理因素起很大作用,它自己也无法说明底价是多少。所以,只要有这种不信任存在,价格下降的状况就停止不了。
还有就是,必须追究的是没有公布和沟通交易价格和租赁价格的市场行情,为此,市场机制变得不起作用。对于通货紧缩,一般来讲采取利率政策和财政干预政策;但由于旧模式造成人们对价格的不信任而使供大于求,一般的财政干预完全不起效;惟一的处置方法是要消除人们对价格的不信任。
信息流通等基础设施的配备
第一要说的是信息的流通和配备。每年都连续报道“行情下跌”,结果,支撑通货紧缩的所公布的地价制度,作为与公共事业挂钩的交易指标而受到限制。
在普通市场不实行公开地价制度,取而代之的是,登记交易价格,向固定资产税评价局汇报租赁收入等房地产收益行情,并把这些事提到日常工作上来做,全面公布并使房地产价格和与之有关联的消息流通,这是解除人们对价格不信任的第一步。如果有了这种情报的流通,就能判断市场价格是否恰当,并能把握市场动向,对投资与否做出正确的判断。这样,才是向取消双重化市场迈出了第一步。
实行反通货紧缩政策时不免会有曲折和反复的过程,只要真正普及DCF价格和其评价方法,地价就会逐渐恢复。在租金相同的情况下,如果利息低,价格就会提高。并且,开放市场行情,可以消除由于人们对价格的不信任所造成的供大于需的状况,投资会有飞跃的发展,这样就大大减轻了风险。
一旦DCF价格像美国那样能作为基础进行交易的话,价格即使回落到最低点,也会被市场所认可。接着,只要价格反弹,就会吸引很多投资者,价格就会更上一层楼,产生良性循环。
实际上,这数年里,在所谓DIV衍生投资价的处理不良债权的市场里,用低价买到的房产,在拍卖市场用高价转卖,这样的事例也不少。DIV价格是美国信托整理公司在处理不良债权问题时所采用的一种战略,与DCF价格相比,它要把市场的风险估计得十分透彻,并以其底价来吸引投资者,加速处理不良债权的问题。
普及和支持DCF价,沟通与此有关的信息,要创造这样的环境来改造微观市场的结构,这是消除通货紧缩的最简单的方法;同时,也是快速处理不良债权强有力的策略。