|
||||
-新型居住区需求-消费水平总体上升-区域商圈形成气候
近两年,北京迎来了新一轮商业地产热潮,商业物业产品也迅速丰富起来,无论是社区配套商业设施,还是成熟商圈的底商产品,甚至还有开发商在社区中搞起ShoopingMall,一时间,商业物业成了地产投资的新宠,也成了市场关注的焦点。
区域搜索
CBD、中关村一唱一和
北京的房地产市场区域市场的划分很明显,随之带来的商业物业的价值差别也很大。
西区的西北三环、中关村沿线向来是商业物业的投资热点,尤其是中关村一带,由于区域市场的专业化程度非常高,使得这里成为经营电子类产品商家的天堂,随之带来的是这个区域商业物业火暴的热销和热租场面,同时,这里的商业物业随着产品的供不应求价格更是水涨船高。坐落在城西的世纪城要在社区内搞一个50多万平方米的ShoopingMall,西区整体的商业形态和格局是否会因此而改变,还需要看这个庞然大物的建设经营效果。
北区的商业热点集中在亚北地区,从前两年的欧陆经典、阳光广场到近来炒得火热的第五大道,亚北鳞次栉比的高密度居住社区保证了这里商业投资的热度。
南区向来是商业投资的软肋,由于消费能力比起北京东、西、北区略显不足,这里的商业投资氛围一直不是很理想。
东区由于以国贸为核心的CBD地区城市开发进程加快,比起同等级的商业中心来说,东区是北京消费档次较高的区域,同时也是商业物业投资最热闹的区域。财富中心、建外SOHO、昆泰国际中心、大连万达、华贸中心、尚都·国际……CBD已经成为近来商业地产投资的酷点。
概念频出
特色商业街异彩纷呈
随住宅市场的火爆而带动的对住宅底商的投资热情已有目共睹,为准确把握市场动态,使自家项目从众多项目中脱颖而出,各开发商均使出浑身解数以各种方式吸引投资者目光。
从以各种风格商业步行街概念炒作成功的现代城、欧陆经典、嘉名桐城、珠江帝景,再到现在的后现代城美式街区和昆泰国际中心的环绕商业步行街,商业物业已一改过去住宅底商纯粹的配套服务功能,开发商愈加注重突出商业部分的概念和主题包装。而就市场反馈来看,这部分商业物业的热销使得开发商“名利双收”。
炒作归炒作,概念归概念,100%出售率和赢得众多投资商厚爱的概念的背后,一些已经开始经营的商业街却并未达到人们的期望值。项目自身条件的限制和开发商实力的欠缺以及日后经营者的经验和管理水平都在其中起着重要的作用。
这一结果为那些将以主打概念征服市场的开发商敲响警钟,为商业作主题包装只是第一步,后期对主题概念的实施和控制更加重要。
价值厘定
住宅底商有利可图
凭借有利位置,抓住市场需求点,部分住宅底商项目虽价格不菲但仍能创造佳绩。位于朝外大街的某商业地产项目推出一个月的时间即被抢定一空,致使原定7月26日才正式开盘的商业街演绎了一出难得一见的开盘即封盘的好戏。究其原因,朝外大街成熟的商业环境使投资者最受鼓舞。
就商业地产而言,开发商实力强固然重要,但非决胜惟一要素,日后经营的水平和能力也很重要,前些年一些颇有品牌的商业项目由于项目本身并不具备成熟的商业氛围而造成的经营艰难的例子可不少见。
可以看出,成熟商圈内的物业位置和人气上占有绝对优势。然而,投资商铺的其他条件也十分重要。以位于东直门的某商业物业为例,位置不可谓不好;开始修建的东直门交通枢纽带来的未来人气,也不可谓不旺,但由于前期定位于ShopingCenter的原因,使得使用率偏低,使其商业部分的销售一直不太理想。
总结目前商业物业市场的现状不难看出:开发商和投资者对于商业物业的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商在项目前期就聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分等方面进行详细策划。面对越发挑剔的投资者,专业化分工必然引入商业地产竞争之中。