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(一)近年天津房地产(住宅)市场的简单回顾
1、起步阶段:上世纪末,商业性房地产开发在旧城改造中出现。到1992年,全市房地产开发实现投资4.6亿元,竣工65万平方米,商品房销售47万平方米。房地产增加值占GDP比重达到1.6%。
2、“世纪危改:”1993~1999年,七年中房地产累计完成投资498亿元,占全市固定资产投资的比例由期初的8%上升到期末的20%。期末,房地产增加值对全市经济贡献率达到22%。
3、新世纪以来:2001~2003年,房地产完成投资分别为161.1亿元、175.8亿元、211亿元,后两年同比增长20%,去年房地产增加值同比增长17.4%。
(二)天津市房地产(住宅)市场的几个特点
1、市场稳定,行业运转舒畅。房地产(住宅)市场稳定的基本标志是房价稳定。据资料分析,1998~2003年3月,全市商品房交易平均价格年相对变动幅度绝对值只有4.26%,将上下浮动相抵,年纯变动率只剩下2.07%。市场稳定的另一个标志是供求均衡,2000~2002年天津商品房市场需求/供给态势一直保持在628/604、660/690、645/651万平方米水平,空置率也比较低。
2、产业容量不断扩大,贡献率持续提高。十余年前的1992年,房地产增加值仅6.8亿元。1996~1999年期间,房地产增加值以年均23.5%的速度增长,到2003年绝对值已经达到119.87亿元。
3、住宅与非住宅结构趋向合理化。1996~1999年期间,全市公建与住宅竣工比例为14.6:85.4,比值低于当时全国同类指标。“十五”住宅与房地产规划加大了调整力度,计划该指标期末比值达到20:80。
4、开始生存型向改善型的置业升级。随着“世纪危改”的胜利完成,我市住房需求改善型比例逐渐加大。一是户型上,2004年以来建筑面积80平方米以上已经占销量的94.7%;一是单价上,今年1~8月,高档住宅及别墅成交面积和金额,同比分别增长了几倍。
(三)未来房地产(住宅)业发展空间广阔
1、中国:正处在新的经济/社会发展阶段。中国正在经济“起飞”,从国外工业化国家发展历程看,这一时期房地产属于高增长阶段。一般地产投资都在30%上下,社会不动产需求旺盛。中国正处在城市化31%~75%的高速率期间,仅每年新增的城镇居民住房需求就是相当可观的。中国正处在完成第一次工业化时期,全面实现小康社会的宏伟目标,需要房地产有一个相适应的较快的发展。
2、地区:环渤海/京津区域经济“起飞”。按照梯度发展理论,环渤海地区将是继上世纪八十年代“珠三角”、九十年代“长三角”之后,在21世纪初叶崛起的新的发展中心。京津唐辽三市一省一次性资源优势,港口吞吐量巨大。华北具有政治地缘支持,首都区位将会在资源整合中发挥重要作用。今年初北京启动城市总体修编,对京津房地产带来良好的预期。
3、天津:启动“三步走”经济发展战略。2003年底,天津市已经成功的完成了“第一步走”,即实现了人均GDP3000美圆。根据国际经验,这正是人居快速增长期。去年底,全市城镇居民人均住房建筑面积23.10平方米,比照全国以及北京、上海等城市还有较大的发展空间。
国家宏观经济调控对天津市房地产(住宅)发展的效应
去年以来,国家出台了一系列宏观调控举措。这些政策对我市房地产业的影响主要体现在三方面:建设用地供应趋严;项目融资趋紧;拆迁规模受到控制。从整体上看,调控效应会使房地产市场更加规范,保持健康持续发展,对全市房地产的大好发展形势更为有利。