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目前,困扰天津市商业地产发展的莫过于后期的经营管理问题,一般来说,作为开发商,建造高档的商场,从外观到内部的结构设施,从形式到硬件都没有问题,关键是如何将商业后期的良好经营进行到底。
商业地产缘何受宠
为什么现在的开发商开始打起“商业地产”的牌,有关人士分析,开发商摘商业地产的桃子原因在于目前大多数项目的住宅部分已经是建设和销售处于开发的后期,相对于住宅项目的买家而言,开发商当初承诺给客户的商业配套也应该兑现;此外,商业的配套是项目开发建设的囊中之物,成熟的社区离不开商业的支撑,而商业的规模也是住宅宣传的一个亮点。
有开发商透露,商业地产价值的体现就是住宅价值的体现,如果商业卖出了天价,无形之中就使得住宅价格提升,商铺卖出的天价往往成为开发商吹嘘的资本,在住宅的销售上,开发商就可以毫无顾忌地对未来客户声称,其住宅是如何的保值和升值。
招商马不停蹄
据了解,很多的开发商在新建大型综合性商场前,首先考虑的是商业的招商问题,特别是项目的回款问题,没有相应的资金依托,就不会加快盖商场的速度,因此,开发商会通过各种方式和手段来吸引人们,进而使招商成功,而大部分的投资者在没有完全弄清楚商场的经营及管理之时,便盲目的投入资金,以取得首期购买商铺的优惠政策。而到了正式营业时,才会发现许多的不足含在里面。
有关人士认为,一些涉足商业地产的开发商对商业地产的开发并不具专业水准,大多数是照搬住宅开发的模式,而且为缓解资金紧张,多以出售商铺为营销手段,殊不知这正是导致商业地产开发风险的首要原因。在港澳地区和国外,商业地产要想做成品牌店是不会采用商业街出售的方式,因为出售使商业地产的所有权及经营权无法统一。小业主没有商铺的所有权,却拥有经营权,所以为保证其投资收益获得最大化,往往不会考虑各承租者经营的项目是否过度重复,或有冲突。其结果必然导致商业街逐渐陷入恶性竞争。
经营未知可否
正当天津市的商业地产一跃成为众多地产开发商眼中新的摇钱树时,一些已经开业的商业项目日子却举步维艰,有的甚至已岌岌可危。目前,一些曾经火暴开张的商业地产项目开始频繁调整,重新勾勒业态的经营模式。
究竟是什么原因造成商业地产销售好经营难,天津市某商业地产开发项目的负责人坦言,作为开发企业,对于商业经营了解不多,因此,商铺前期销售火热,但到了后期的经营阶段就明显的有些杂乱无章。商业地产经营必须要先考虑区域消费实情,进行准确的商业定位,才能做到有效和可持续性发展。市场细分是商业地产发展的前提。要让商业地产多成功多盈利,必须进行市场细分,商业一定要有特色,没有特色就没有生命力。
有关人士认为,商场经营确保业权的统一,是为整个物业的统一经营管理奠定了基础。业权过于分散往往是商场经营者的致命伤。商业地产的分块销售不是商业地产发展的高级形式,应该分得更彻底。应将商业地产的产权改为证券化处理,比较容易掌握。目前,商业地产仍处于原始状态,从投资者(开发者)的角度出发,无论是买家还是炒家,最根本的是要将产品和利益研究透。经济地理决定着商业地产的成与败,不同的地理位置、商业业态分布,就有不同的经营效果。事实上,各种商业形态都存在独立、互补、代替和竞争,单独的力量是不够的,要有规模,要一起合作。但同时又存在互相排斥与兼容,作为经营者,要根据所处的地理位置选择经营项目,选择商业形态。