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梯次需求引外地企业扎堆天津
天津房屋供应近年来都是以中高档为主,过去集中在均价2500-4000元/平方米一线,去年以来开始整体攀高到均价3500-5500元/平方米左右。但这已经不能适应天津市目前的多层次需求。首先是拆迁所引发普通房呈现供不应求,其次是具有全国领先意义的高档精品房较少,难以满足海河经济开发所带来的住房更高需求。正因为如此,天津开始加大普通房开发量,使普通房供应占到总量的50%左右,而看好天津高端市场的外国、外地企业也乘虚而入,前来投资开发以海河沿线为主的高端市场。
记者从市建委部门及一些开发企业了解到,目前天津市房地产投资开发呈现外地企业比例增大、投资规模增大的态势。如北京万通、上海广洋、新加坡仁恒、北京新松、中新集团、上海陆家嘴、香港恒隆等地产大鳄,先后在海河沿线区域圈下大面积开发地块,建设目标是更高一筹的大型高档综合类建筑群。
像日前启动的三岔河口泰达城,计划投入70亿元建成150万建筑平方米集居住、商业、旅游、休闲、餐饮娱乐、商务办公等于一体的海河岸边现代化中心功能区。北京新松和中新集团圈下的老城厢区域约1200亩土地,规划建设220-230万建筑平方米的新市中心建筑群。新加坡仁恒旗下的柏龙威公司,计划在老城厢区域沿海河地块建成30万建筑平方米以高档住宅为主的综合海景建筑群。
另外,一些已经启动的高端项目,如以高档住宅为主的“阳光星期八”,总建筑面积达50多万平方米,其投资企业是北京知名企业“阳光集团”。如在宝坻兴建的以别墅为主,以商务会议型物业为龙头的“珠江温泉城”,开发商是实力雄厚的香港合生创展和珠江房地产公司。
21世纪不动产天津区域分部崔晶雪等投资顾问人士解释说,天津目前的需求已经开始呈现拉开距离的梯次形态,这从二手房市场的活跃和价格空间增大、外地高档及投资型购房者增多等市场变化中也可以看出。外地企业正是因为这一市场需求预期才会扎堆天津的。
新房价将挑战每平方米万元大关
以建高端住房打入上海房地产市场的新加坡仁恒集团,近10年里在上海兴建了建设部首家“3A”住宅、康居示范工程申报房等一系列高档项目,开盘均价达1.3-1.8万元/平方米,其黄浦江边“仁恒滨江园”目前均价在25000元/平方米以上。据仁恒在天津注册的柏龙威(天津)公司庄总经理透露,他们在老城厢区域海河边兴建的高档住房,均价将达到1万元/平方米。这一价格将打破时代奥城和广东路将推出的4万平方米住宅等项目7000-8000元/平方米的目前均价制高点,并与梅江居住区埃维昂依云小镇、领世郡等新盘计划6000元/平方米左右开盘均价形成更高的梯次空间。同时,已经开始启动的泰达城,目前计划将住宅均价定位在5000-6000元/平方米,比该地段内现有商品房价格高40%以上,这一价格也将打破目前红桥区域住宅价格高点,形成新的区域阶梯价格。
泰达城集团孟群总经理谨慎地介绍说,这是一个初步的计划,因为这个项目很大,包含的住房形态不是单一的,同时区域价值还要进一步挖掘,价格定位要到明年才会更明朗,但其区域内引领的作用是毋庸置疑的。
崔晶雪等投资顾问人士认为,天津目前的商品房无论特色品种,还是综合居住质量,都有较大的完善空间。现在4000-6000元/平方米的价格档次显然拉开得不够,这样容易出现产品的同质化和以次充好的问题,所以,在满足普通房(3500元/平方米左右)的基础上,有更高档次的商品房出现是市场成熟的表现。
梯次房价有相应的定位基础
房价的梯次拉开,一方面可以满足市场需求,另一方面也有利于高档住宅综合素质的提高。泰达孟群总经理等开发企业负责人认为,过去的商品房只要满足一般的居住功能就可以了,现在却需要越来越多的附加内容,景观、人文、产品舒适性、健康性等功能,这些功能就是房屋梯次定位的基础。
如普通商品房应满足现代人居住的一般舒适功能,而高档房则要有更多的个性和不可复制的优越条件。如泰达城项目,因位于三岔河口海河第一景观区域,景观地段条件的惟一性已经使这里有了高档次的居住基础,加之现代新城市的规划布局和建筑设计,将使居民日常生活更加丰富多彩,这些就是泰达城一类高档房的主要价格定位基础。
柏龙威公司庄总经理强调,顶端高档房因房价处在市场的浪尖上,面临的风险和考验将更加突出,所以要经得起考验,除了地段优势以外,还要有足够的产品质量支持。
现在天津住房产品仍存在一些细节方面的遗憾,如冬季景观的保持、高质量材料和技术在施工中的应用、与施工过程同步介入的产业化精装修等,这些细节就如高档汽车和服装品牌,必须通过长期的高水平操作及经验积累才能做到位。高档房的定位基础是能建设出无可挑剔、令买者称心如意的产品。(王哲)