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中国人民银行于8月9日发布了二季度货币政策执行报告。该报告指出,随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落,可能导致房地产市场供需矛盾进一步加剧的预期推动价格上涨。这是央行首次在货币政策报告中以较大篇幅讨论房地产价格,并且提出“必须高度关注房地产价格”。这一说法不仅立即引起了媒体的关注,也在地产行业造成不小的震动。联系到此前已经出台的种种政策和反馈来的市场情况,房地产市场价格方面引起了央行的高度关注,央行下一步的举措成为焦点。有人猜测针对房地产的宏观调控将会进一步加强,也有人认为这是房地产信贷将会适当放松的信号。那么,在经历了四个多月的平淡期之后,下一阶段天津楼市价格究竟将走向何方呢?
央行预测房价还会涨
中国人民银行的二季度货币政策执行报告指出,国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示,二季度我国房屋销售价格比去年同期上涨10.4%,土地交易价格上涨11.5%,房屋租赁价格上涨1.0%。二季度与一季度相比,房屋销售价格上涨2.3%,土地交易价格上涨4.1%,房屋租赁价格持平。
房地产开发商贷款同比增长26.3%,贷款余额比上月减少161亿元。房地产投资增幅回落。上半年,全国累计完成房地产开发投资4924亿元,增长28.7%,增幅比去年同期回落5.3个百分点。其中,商品住宅投资3362亿元,同比增长29.7%;办公楼投资245亿元,增长38.3%;商业营业用房投资614亿元,增长33.6%。房地产开工竣工面积增速明显放缓。上半年,全国累计新开工房屋面积2.8亿平方米,增长15.2%,增幅比上年同期回落15.8个百分点;销售面积1.1亿平方米,增长26.3%;竣工面积9553万平方米,增长15.6%,增幅比上年同期回落24.8个百分点。
全国土地开发面积增幅下降。上半年,全国完成开发土地面积7920万平方米,同比增长11.5%,比去年同期下降28.5个百分点,土地购置面积1.5亿平方米,同比增长2.8%。因此,人民银行将加强对大中城市房地产市场的形势分析,采取不同政策措施,促进房地产业持续、健康发展。
开发商看好后市积极应对
实际上,从8月初开始,天津楼市已经开始出现复苏的迹象。包括水木天成、第六大道、阳光100、时代奥城在内众多大盘项目,销售情况均有明显的回升。而大部分开发商都认为,经过四个多月的市场淡季之后,将会有越来越多持币待购的消费者重新进入市场,因此今年9、10月份有望再出现一波以改善型居住者为主要消费群体的销售高峰。伴随着市场的回暖,整体房价也有望继续走高。
永泰集团策划部经理季伟认为,即使从全国范围来看,目前支撑房地产价格上涨的其他影响因素仍然存在。今年1至7月国内房地产企业完成开发土地面积9560万平方米,同比增长12.2%,环比增幅仅提高了0.7个百分点;全国累计完成房屋竣工面积1.18亿平方米,同比增长12.9%,增幅比去年同期下降24.8个百分点,是近些年来的最低水平。这些统计数据显示,房地产市场的供给日趋紧张。相反,房地产市场需求却依然旺盛。例如7月末全国商品房空置面积9678万平方米,同比下降0.8%,天津的商品房空置面积更是出现负增长。商品房空置面积连续数月下降,从一个侧面反映了目前房地产市场需求仍然巨大,与房地产市场供给紧张形成了极大的反差。所以,目前房地产市场的供需矛盾,促成了房地产价格“居高不下”的上涨趋势。从短期看,房地产价格很难回落,这也是央行之所以会再次呼吁要高度关注房地产价格的原因所在。
除了房地产价格继续上涨值得关注外,构成国房景气指数的其他分类指数也已出现了全面回升的市场迹象,这一点更值得引起人们的注意。与其他宏观经济指标相对照,如固定资产投资增速波动轨迹开始平走,而在经历了一轮宏观调控的紧缩性压力之后,房地产市场却有可能出现强劲反弹或言进入新一轮上升周期。
正是在这种大背景下,本市开发商已经开始向市场发起新一轮冲锋。本刊记者了解到,从8月初开始,本市房地产市场新项目开盘数量将大幅上升,预计将有近15个、总面积近百万平方米的商品房、写字楼以及商业地产项目在8、9两个月上市销售。
适度拆迁政策未改变
与各开发商摩拳擦掌、跃跃欲试的态度相反,很多学术界专家却一如既往地保持着冷静。
天津市经济发展战略研究所研究员、经济学博士刘玉录对记者说:“中共中央政治局常委、国务院总理温家宝日前在四川考察工作时强调,目前宏观调控还处在关键阶段,取得的成效是初步的、阶段性的,基础还不巩固,加强和改善宏观调控,仍然是当前经济工作的重点。这很明确地表示出政府对进一步加强宏观调控力度的决心。另一方面,国家提出的适度拆迁政策并未改变,本市今年的拆迁量也将控制在260万平方米以内,因此像去年底、今年初出现的那种因拆迁而带来的购房刚性需求,在今年出现的可能性并不大。这些对于房地产商来说都是利空消息。另一方面,目前市场中的结构型矛盾仍很突出,最受购房者欢迎的每平方米3000至4000元的商品房,上市量仍然偏低,这样就制约了本应是天津市场购房主力的改善型购房者的消费欲望。因此,目前就断言下一阶段房价仍有上涨空间为时尚早。”
天津城建学院管理经济系主任董肇君指出,根据国家发改委和国家统计局公布的报告,对全国35个大中城市房地产市场的调查显示,今年二季度房屋销售价格天津的上涨幅度仍然较大,达到16.7%,列全国第三。这一上涨幅度在近些年的确是比较高的,但下一阶段房价是否能像一些开发商所预测的那样还会涨,的确不好肯定。一个城市的房价应和这个城市的整体经济发展水平相一致,经过前段时间的补涨,现在的房价和天津的经济实力基本相适应。因此,整体市场价格应会趋于稳定,当然某些品质好、价格适中的中档楼盘也还会出现供不应求的现象,但涨幅不会很大。