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挑房扎堆新楼盘
相对于前三季度全面开花的市场状况,进入11月以来,购房者喜新厌旧和挑剔气氛逐渐浓重。一些老盘和开盘数月项目的售楼处有些人气下降,个别中高价和高价房售楼处即使在休息日也有些冷清。记者在南开和河西区一些中高档楼盘看到,虽然地段条件很好,但是来看房的人不多,售楼员解释说,因为剩下的户型可选余地小了。一位来看房的陈先生对记者说,他几乎看遍这个地段内所有楼盘,觉得一些早期开发的楼盘环境配套或户型方面总有些差强人意,而新开盘环境和户型设计有明显进步,选择余地也大些,价格又差不多,所以他将把目标锁定新面世项目。一些房地产顾问公司的调查也显示,一些“老面孔”楼盘,有的因为可选房型少,有的因为小区设计落后,还有的在操作上错过了新房兴奋期,周边类似新项目推出后对其形成压力等原因,出现了热度减小的现象。现在售楼处有熙熙攘攘人流的,一是价格适中的普通房项目,二是中高档和高档“准新盘”(可以意向预定)。如梅江区域将开盘的香滨·左岸、海逸长洲新组团、展示中的老城厢附近摩登天空、梅江埃维昂依云小镇等。据其中一些项目负责人透露,这些“准新盘”中位置和房型好的楼号,“意向预定”数是楼盘所能提供的10倍以上。可见,过快上涨的房价及加息对市场的影响已经开始以购房行为的成熟、冷静的形式表现出来。
户型、景观要求提高
准新房的“意向预定”也反映了目前购房者特别是改善型购房者选房思路上的变化——宁缺毋滥。据香滨·左岸、摩登天空等项目负责人介绍,现在购房者的购房意向已经不再单纯看价格,而是集中在户型及其景观的选择上。如居住区内面向主景观的楼盘最受欢迎,预定96-140平方米两室三室户型的最多,预定带双卫生间、大主卧三室的人数增多。另外,一些销售很好的在售楼盘,也从建筑设计和科技含量等方面体现了受欢迎的原因,如采用多种外墙外保温形式、阻断型铝合金门窗及高档Low-E玻璃做到隔音和保温节能的汐岸国际、恒华大厦、阳光100等。还有以新型低密度高层建筑群构成的都市生态水景的海逸长洲等边缘新项目。有关房地产顾问公司和开发企业人士分析说,随着城市建设的深入和内外地优秀规划设计的出现,北京市购房者对再次购房有了较为明确的目标,受概念影响减少,对房屋设计水平质量要求提高,这将是市场的发展主流。
综合配套服务设施成必要条件
过去一些边缘住宅的商业娱乐等配套设施不足,导致了客户的流失,很多购房者最终宁愿选择拥挤的市中心区项目,就是因为边缘的综合配套不完善。所以,今年面世的新项目多数都规划为综合性复合项目。如在售中的时代奥城、海逸长洲等大盘,其商业配套已经占到总建筑的20%以上;亮相中的梅江区域领世郡、三岔口万达城等海河沿线大型综合项目,也根据区域和客户特点,规划了较大比例的商业、娱乐、休闲等设施配置。另外,像汐岸国际一类拥有高档会员制辅助设施的项目也开始增多,如东丽湖、宝坻等区域新推出的大型综合别墅。据这些项目负责人介绍,总结其他城市的开发经验和天津市居民生活特点,现在无论市区还是边缘居住区,住宅综合配套服务设施的比例都比过去大很多,而且体现了以人为本、因人而异的细分特性,综合配套服务设施已经成为留住人气儿的必要条件。
老盘要有创新设计服务理念
事实上,一些企业对购房者喜新厌旧的挑房趋势已作出反应,如经常举办别出新裁的活动,“启发”购房者对企业及其项目的兴趣和进一步认识,以此营造新鲜的销售氛围。像日前借独家与国际高档SieMatic厨具品牌联盟推出“8尊邸”跃层的新世界花园就体现了这样一个宗旨,正如阮志彪总监所说,入住率已达95%的新世界花园是新世界项目的一个里程碑,公司将在红桥区以及和平区开发新项目,设计和建设水平在此基础上会进一步提高,所以不断完善旧项目形象,实际也是对新项目客户的鼓舞。而在出新方面最有大刀阔斧意味和实际操作意义的,是日前公布了“新规划设计”的太阳城项目。虽然作为普通住房这类大盘的吸引力仍未减退,但是作为亮相两年以上百万平方米以上的大盘,其早期规划设计确实存在补充的空间和必要。所以,开发商顺驰集团又投入资金对太阳城设计规划全面调整修改,新设计增加了服务配套设施并进一步细化了社区内景观布局,突出了“适度·和谐”的“花园城市”核心概念。来自京津的建筑业专家、政府相关建设管理部门及开发企业代表认为这是一个大胆的创新,也为大盘开发和面对市场需求提供了一个与时俱进的新思路,顺应了喜新厌旧的市场潮流。(王哲)