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1.住宅市场价格增长明显
各档住宅价格明显上涨。2002年~2004年上半年,全市商品房平均交易价格分别为2609元/平方米、2795元/平方米、3134元/平方米,后两年分别上涨了7.13%、12.13%。2003年1~12月,商品房平均价格涨幅达到了25.4%。据统计,2004年上半年,我市私房、商业用房、普通住宅、经济适用住房等平均交易价格,同比分别上涨了23.4%、14.9%、14.1%、12.5%。今年8月份,商品住房平均交易价格3232元/平方米,比去年12月增长了21.5%。
土地出让价格迅速上升。国土资源部《我国重点地区和主要城市2003年地价动态监测报告》显示:期内天津商业用地价格、住宅用地价格分别提高了32.93%、17.48%,比同期全国二者的平均增速6.92%、5.17%分别高出26.01个和12.31个百分点。天津地价水平已经进入全国大城市的前10名,位于排名的第六位。
房价与社会相对价格失衡。2001年~2003年,我市人均GDP分别为20154元、22380元、25852元,后两年同比分别增长了11.04%、15.51%,平均涨幅为13.275%。2001年~2004年上半年,城镇居民人均可支配收入分别为8959元、9338元、10313元、5477元,后三年同比分别增长了4.23%、10.44%、10.20%,平均涨幅为8.29%。期内房价与收入比较,住宅价格增长速度不仅明显高于人均GDP的增长率,而且远远快于城镇居民的可支配收入的增长。按国际通行的"房价-收入"比1:6衡量,目前我市城镇居民对住房的自支付能力在21万元左右,加上金融支持约在30万元左右。2004年1~8月,全市总房款在这个范围内的仅有47.9%。也就是说,有相当部分的居民无法在市场上找到适合自己购买力的房子。
2.结构性矛盾比较突出
平面移动需求与提升开发供给错位。从需求看,去年以来短时间内急剧膨胀的需求主要来自于拆迁形成的刚性需求。2003~2004两年,合计拆迁面积约在1000余万平方米,其中大部分拆迁户只能购买3000元/平方米以下的商品房或存量房。从供给上看,在形成刚性需求的拆迁片上,尤其是拆迁大头海河开发范围内,上游(城区)用地控制范围42平方公里,新建总建筑面积约1000万平方米,其中70%(700万平方米)为非住宅物业,30%(300万平方米)为住宅开发,住宅开发都规划定位为高档项目。综合市场供求表明,大量拆迁形成的主流住宅需求与主体规划的非住宅开发供给形成错位;拆迁形成的中低档安置型住房需求与规划新建的中高档住房供给不相衔接。
集中化的需求与供给周期产生矛盾。受建设周期限制的住房市场现实供给,并不会马上随着短期内大面积拆迁形成的集中住房刚性需求而得到调整,即使调整也需要一个较长的过程。2003年全市商品房竣工832万平方米,其中住宅750万平方米;当年商品房销售1022万平方米,需求缺口为190万平方米。2004年1~8月,全市商品房交易量同比增长48.8%,长期空置的房屋短期内被大量消化,去年底结存的2000年以前上市的208万平方米商品住宅已经销售了104万平方米。可以说,结构性的供求失衡已经十分严重。
结构问题不解决将影响产业的持续发展。按2004年1~8月交易情况推算,市场上总房款40万元以下商品住宅供应量还可以满足不到7个月的需求,其中中心城区仅够满足5个月的需求。从后续供应看,2004年中心城区住宅用地计划供应规模为673万平方米,其中普通商品住房300公顷,经济适用住房148公顷。上半年环内住宅用地实际供应为297公顷,仍差376公顷。即使下半年能完成所差376公顷的土地供应,受开发周期限制这些土地明年也无法实现房屋有效供给。结构上的供求不适应,将商品房的现时需求挤到了存量房市场,使后者早熟,压缩了房地产增量投资,这会影响到产业的长期发展。
1、我市拆迁需求效应分析。按"世纪危改"的经验数据测算,现阶段我市拆迁形成的需求取"1:3"比值比较符合实际。依据在于,"十五"规划时(2002),市建委综合开发办测算市内六区有531万平方米危改片房屋,片内居民27.98万户,人均面积合5.75平方米,按1:3拆/需计算,也就是人均17.25平方米,以天津市户均人口3.3计,户均买房不过是56.93平方米(相当于旧的小偏单、新的大独单或小户型一套)。1:3的拆购比仍适用现在。综合起来可以这样判断,近年单方3000元/平方米、今后3500元/平方米的商品房和存量房屋,是我市拆迁形成的主流需求。去年以来,拆迁刚性需求的沉淀有加大的趋势,年约在1/3左右。
2、近期拆迁刚性供/需总量分析。2003年~2005年期间,拆迁面积约在1370万平方米(850+260+260)左右,按拆需比1:3计算,刚性需求4110万平方米上下。以每年沉淀1/3,五年消化完,每年合822万平方米。依据市城调队拆迁片千户居民问卷意向调查,大致一半买新(房)一半购旧(房),期间每年商品房、存量房分别需要411万平方米。2004年1~8月,全市商品房交易中,3000元/平方米以下销售158.6-供给68.2=缺口90.4万平米。3000~4000元/平方米销售--供给缺口为34.8万平方米,中低价缺口合计为125.2万平方米。
存量房交易,去年为688万平方米,今年上半年为387.2万平方米,2004全年按774.4万平方米计,两年合计为1462.4万平方米。减去两年的拆迁户存量意向需求822万平方米,还剩640.4万平方米,年合320.2万平方米。这320.2万平方米中,按非拆迁户购买1/3面幌掳肽昴芡瓿伤?76公顷的土地供应,受开发周期限制这些土地明年也无法实现房屋有效供给。结构上的供求不适应,将商品房的现时需求挤到了存量房市场,使后者早熟,压缩了房地产增量投资,这会影响到产业的长期发展。
3.刚性需求短期增长过快
我市拆迁需求效应分析。按"世纪危改"的经验数据测算,现阶段我市拆迁形成的需求取"1:3"比值比较符合实际。依据在于,"十五"规划时(2002),市建委综合开发办测算市内六区有531万平方米危改片房屋,片内居民27.98万户,人均面积合5.75平方米,按1:3拆/需计算,也就是人均17.25平方米,以天津市户均人口3.3计,户均买房不过是56.93平方米(相当于旧的小偏单、新的大独单或小户型一套)。1∶3的拆购比仍适用现在。综合起来可以这样判断,近年单方3000元/平方米、今后3500元/平方米的商品房和存量房屋是我市拆迁形成的主流需求。去年以来,拆迁刚性需求的沉淀有加大的趋势,年约在1/3左右。
近期拆迁刚性供/需总量分析。2003年~2005年期间,拆迁面积约在1370万平方米(850+260+260)左右,按拆需比1:3计算,刚性需求4110万平方米上下。以每年沉淀1/3,五年消化完,每年合822万平方米。依据市城调队拆迁片千户居民问卷意向调查,大致一半买新(房)一半购旧(房),期间每年商品房、存量房分别需要411万平方米。2004年1~8月,全市商品房交易中,3000元/平方米以下销售158.6万平方米-供给68.2万平方米=缺口90.4万平方米。3000~4000元/平方米销售——供给缺口为34.8万平方米,中低价缺口合计为125.2万平方米。
存量房交易,去年为688万平方米,今年上半年为387.2万平方米,2004全年按774.4万平方米计,两年合计为1462.4万平方米。减去两年的拆迁户存量意向需求822万平方米,还剩640.4万平方米,年合320.2万平方米。这320.2万平方米中,按非拆迁户购买1/3面积,其余2/3即200余万平方米/年的存量房被拆迁户买去,也就是说,原本意向购买新房的拆迁户有一半、即200万平方米/年左右的需求,实现了因增量市场供给缺口转向存量市场。这是迫不得已的,中低价商品住宅重新回归了"卖方市场"。
刚性需求过快增长的后果。适合拆迁安置用房的供不应求,加上中高档商品住宅供给的过于集中即供过于求(2004年1~8月,全市5000元/平方米以上的商品房新增上市65.9万平方米-现销售39.6万平方米=多出26.3万平方米),造成了市场的结构失衡。失衡推动了房价的结构性持续上涨,从置业、投资两方面影响着房地产市场预期,增加了产业发展的扰乱因素。