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面对超过50%的商品房的均价在5000元/平方米以上这一现状,有关人士提出疑问——楼市能否闯过“六关”
随着楼市继续保持高温态势,天津市的房价也正向新的高点漂移。据悉,2004年第三季度主要有12个项目开盘,在新开盘项目中,50%以上的项目均价在5000元/平方米以上。然而,对于是否将有更多中高档商品房纷纷尾随过关,各方人士冷静地透露出六大难题给楼市降温。
契税关:缴税需要翻一番
从天津市税务部门获悉,目前天津市具体执行的契税是两档税率:别墅、单位买的住房、商业用房以及单价在5000元以上的普通住房契税税率为3%;1999年8月起,单价在3000元至5000元的自用普通住宅契税税率减半征收,为1.5%,其中从2002年起,本市财政部门还对市内六区单价在3000元以下的自用普通住宅进行补贴,补贴后的部分房屋实际契税税率为1%。这意味着市民购买单价超过5000元的普通商品房至少比购买这个价格之下的房屋要多缴一倍的契税。目前,许多热销楼盘只对一次性现款买房的购房人给予1至2个百分点的折扣,而契税支出的增加又让购房人得到的优惠减少了。这将使人们买5000元/平方米以上的房屋时,不由得再多一份考虑。
物业关:高档物业价更高
据了解,5000元房屋的物业费也价格不菲。尽管去年9月执行的《天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》规定,物业收费指导价格对应四个等级的物业服务,收费标准分别为每月每平方米1元、0.75元、0.50元和0.35元(物业管理服务费可在此中准价格基础上根据服务成本变动等因素上下浮动20%),但是其中也明确指出,纳入商品房计划中平均销售价格在每建筑平方米4000元以下的住宅小区物业管理服务收费行为适用于该办法。单价超过4000元的房屋将超过办法中的限价。而当前市场上均价超过5000元/平方米的商品房物业费的标准已经达到1.5元左右,甚至一些高层住宅已经逼近2元。由于买房已经用了家庭基本的积蓄,而物业的这笔长期支出,特别让许多中老年购房人感到不安,高额的物业费成为了他们退休后不得不面对的负担。
银行关:严格审贷不手软
随着日前中国银监会公布并实施《商业银行房地产贷款风险管理指引》,规定借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50%以下,月所有债务支出与收入比应控制在55%以下,同时要求商业银行建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准,明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等。据建行有关人士介绍,以往很多单位给贷款人出具的收入证明很不规范,现在为了控制风险,一些支行已经要求贷款人提供工资条、工资卡,甚至利用公积金缴存额反向计算贷款人每月的真实收入水平。对于一些价格高、还贷风险大的高档商品房,银行甚至降低贷款成数。目前已经有一些银行停止发放写字楼、底商甚至别墅等高档房地产项目的贷款。银行人士坦言:高档商品房一旦成为不良贷款"压在银行手中",银行处置难度相当大,因此对贷前审核环节比以往要求更加严格。
装修关:水涨船高难讨好
尽管上涨后的总房款让普通人买房后面对更大的装修资金缺口,但是开发商推出的精装修商品房仍显得不太讨好。因为国家税务总局强调了"采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定的总价款计征契税",精装修后的商品房价格必然提高,而一旦平均单价超过5000元,照样按3%来加倍缴纳契税。人们购买了这样的精装修商品房就要多承担税款。此外,建设银行下属一些支行对精装修房屋开始"另眼看待":银行发放的装修贷款年利率比住房贷款年利率至少高0.5个百分点,比公积金贷款高1.5个百分点,如果精装修房屋把装修成本包容到了住房贷款之中,就等于向银行少交纳了利息,因此银行对于高价的精装修房屋明确要求将成本分开计算,只按毛坯房成本发放贷款。这使得买房人的装修资金压力根本没有减少。由于许多普通购房人把装修预算计算到买房款之中,人们的承受能力进一步受到挑战。
房型关:房型过时自贬值
房地产专家指出,高档房永远是个动态的概念。与中低档房比较,人们可以很容易看出高档房的优势。但在高档房市场,在"强中自有强中手"的竞争中,一些高档房存在贬值的危险。尽管开发商标榜自己的房型设计可以几十年不落伍,但在技术进步呈加速度的21世纪,资产的自然损耗是快得惊人的,就连世界巨头微软公司的总裁都说,我们只比竞争对手领先6个月。在梅江地区高档房云集的地方,一年前领先于市场的一些设计,今年看来已经并无新意,甚至被一些开发商以"后发制人"式超越。尽管许多开发商乐观地预计楼市在2008年之前还会稳健上升,但是,他们自己的项目可能在激烈的竞争中已经不再属于高档房的行列。专家提醒他们:在一个市场上,高价房不意味着高档房。没有5000元的内涵而标出5000元的售价,不仅买房人冷静地评价这样的房子"不值",而且业内也会为这种浮躁付出代价。由于买房人对房型的日益重视,专家认为,开发商还需要不断进行房型创新与完善,不要认为房子不愁卖,而要有一份"逆水行舟,不进则退"的紧迫感。
心理关:承受力有多强
在前不久结束的秋季房交会上有关调查显示,人们开始逐渐接受30万元至40万元的总房款,不断上涨的房价使人们买一套普通商品房的总价款已经逼近40万元。当一百平方米左右的商品房成为人们居住的主流时,5000元/平方米的单价将意味着50万元以上的支出。对于本市的普通工薪层来说,这样的负担会使他们转而到二手房市场购买。据21世纪不动产调查显示:从购房者具体需求调查显示,其中80平方米至100平方米左右、不到顶层、房价30万元以下的二手房最受欢迎。在7月份的二手房交易中,房龄在8年以下的新建商品房占到了总量的72.3%,比去年同期提高了19.2个百分点。不仅因为"次新房"房龄较短,与年代久远的二手房相比较,规划设计、房屋户型、楼盘质量、小区环境、物业管理等方面更为合理、完善,而且次新房比商品房的价格更诱人。对于一些为解决天津户口的外地购房人来说,总房款30万元已经足够。而对于外地房地产投资者来说,投资要低买高卖,天津已经涨起的房价也考验着他们是否"追涨"。如果买房出租可能市场风险更大。透视5000元这个房价,不禁让人沉思。