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“囚徒困境”逼出“自产自销”
个人集资建房设想一出,有人喝彩,有人指责,有人观望。但这绝不是一群年轻人的网络游戏,而是由一帮有着高学历的正当职业者发起,吸引了包括律师、规划设计师、会计师等专业人士以及政府公务员在内的大量人群参与,依靠团队的力量,一步步越过操作门槛、推进计划,努力以自救、互助的方式解决“家”的梦想。
“你可以认为他们是对眼下的房地产市场作出的群体性反抗,但不能漠视他们的行动,他们不是胡闹者!”上海房地产学会高级经济师顾海波说,个人集资建房的矛头其实直指房市乱象。在北京“蓝城计划”的支持者中,硕士学历以上的有100多人,博士有20多人;“上海家圆”的发起人、参与者也有很多高学历者。
这一高素质人群不可能不清楚,与开发商的专业化、规模化运作相比,个人集资给自己盖楼这种“手工作坊”式的自产自销,无论在拿地皮、融资还是在公司化运作的环节,莫不障碍重重,随时可能夭折。从社会分工的角度看,自己给自己盖楼也是一种“倒退”。但为什么这种“倒退”竟在全国应者如云?唯一的解释便是眼下购房人深陷“囚徒困境”:要么忍受市场高房价的压榨,要么承担风险,尝试集资建房。
之所以他们“偏向虎山行”,只因“两害相权取其轻”。“两台最新高科技电脑整机,竟敌不过上海一平方米房价,一堆砖头水泥垒起如此昂贵的空间,你愿意买吗?”一位“上海家圆”计划的参与者问。避开高房价是个人集资建房最朴素的“理想”。眼下,“房价已彻底脱离老百姓的实际购买力。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。
以上海为例,现在外环线以内的房价(不包括重大工程配套商品房)已涨到9000元/平方米,以三口之家所需80平方米一套保守计算,需支付72万元。而2004年上海人均可支配收入为1.68万元,三口之家平均可支配收入约为5万元,这意味着想买这样一套住房,普通人家不吃不喝也要等上14年。如果做30年八成按揭贷款,则月供约需3200元,这个家庭每月所剩不到800元,人均只有266元,在城市最低生活保障线上下。
“公众不会甘心被市场长期挤压。”顾海波指出,尽管合作建房前途未卜,但它以平和的方式向市场发出了强烈信号:整治房市的种种乱象刻不容缓,否则,人们迟早要将其抛弃。
如何保证百姓的安居权
在表达对市场利益分配不满甚至反抗之外,个人集资建房更向政府发出了信号:“居者有其屋”的梦想何时能走上现实的解决轨道?“高房价正在‘要挟’社会发展!”华东师范大学余南平研究员指出,“房价的持续非理性上涨与建立和谐社会的目标是背道而驰的。”许多人不解:房改搞了多年,很多城市的总房价却接近居民年收入的15倍。支付完了银行少则20年多则30年的贷款,“真正享受自有住房和无债一身轻的生命还能有几个10年?”
余南平认为,政府不能将房价的控制权完全交给市场,因为房子不仅是商品更是生存必需品,人们没有冰箱最多只会不满,但没有住房就会不安。政府必须掌控两项内容:住房权和房价收入比。房地产业的导向应该是让更多的人住得起房,而不是把大量的市民“套牢”。
眼下,上海已提出以居住而非炒作为主、以中低价位而非高价为主、以普通市民居住而非外地人置业为主的房地产发展方向,分类调控市场,同时做大房屋租赁。能买则买,不能买则租,这确是多途径解决“居者有其屋”的现实方法,但如何将其实化,而不是做些数字游戏,这才是关键。