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看上去很美,操作起来很难
记者在采访中了解到,多数人对个人集资建房理论上看好,实践之路是否行得通还持观望态度。很多人认为,在房地产业这一“中国最不透明的行业”要来一场透明的改革,如果一些环节被卡住,就可能出现“烂尾楼”的问题。
河北经贸大学工商管理学院营销室主任桑银峰认为,住房不同于一般的商品,它掺杂了各种利益,涉及到很多人和组织。首先,如何把参与者组织起来,建立一套行之有效的组织结构本身就是一个难题。在我国,由于土地资源紧张,在土地批租的问题上,很多地产公司、专业组织运作起来都很困难,而依靠复杂、松散的组织运作起来则更为困难。
桑银峰调查了石家庄市的房地产企业后发现,房地产企业几年前还有几百家,经历了市场的大浪淘沙后,真正成功的并不多,如今一些企业纷纷转向销售代理或二级服务,房地产企业的发展有规模化、专业化的趋势。个人集资建房与这种潮流相逆。把房价降下来要有一整套专业开发技术和专业管理方法,涉及到成本和供求关系,桑银峰担心土地部门所说的问题,即个人集资建房虽说拿掉了房地产商的利润,但是在规模效益和管理水平上未必节约了成本。
因此,桑银峰认为,个人集资建房是对畸高房价和开发商暴利的一种反击,但这种反击带有太多理想化的色彩,注定了它不是一件一帆风顺的事情,其成功与否很大程度上要看地方政府对这一事情的态度。
年轻人欲打造“石家庄模式”
或许正是由于这些复杂原因的共同作用,个人集资建房目前在国内还没有成功的先例。宋增建告诉记者,他的水晶花园誓要走出一条独特的“石家庄模式”。有了一个好的设想仅仅是一个开端,如何冲破其后面临的重重障碍,记者与宋增建进行了一番探讨。
把主动权握在手中
记者:为什么想到个人集资合作建房?做这件事的初衷是什么?
宋增建:我做这件事的初衷,是希望尝试一种商业创新,我的目标是使石家庄市成为全国第一家大城市内真正成功实施“业主集资建房”的样本。希望通过我的努力,将“石家庄模式”推向全国。这不是能不能成功的问题,而是什么时候成功,在哪儿成功的问题。
记者:你所做的事情,国家政策允许吗?是否和政府部门沟通,他们态度怎样?
宋增建:“石家庄模式”是充分参考并分析了外地其他模式的优缺点之后不断完善的。目前在法律及国家政策方面,都不存在什么阻碍。难度主要在于,模式自身所具有的一些矛盾性与弱点如何解决。
记者:集资建房是否与专业化的房地产开发之路背道而驰?
宋增建:“石家庄模式”将理想主义与务实精神结合起来,寻求与房地产商的“双赢”结局。我们呼唤并欢迎更多的房地产公司转至开发这种模式,或是成立大量专门从事这种模式的房地产公司,或是传统大型的房地产公司成立专门的事业部,专门从事业主集资建房模式。
我们不能拒绝房地产内在特点所要求的专业化条件,必须在整个流程与环节中,由专业的房地产商去运作。当然,这其中业主委员会拥有对房地产商监督、甚至更换的权利,而且房地产商不能控制财务流程等,这种模式开发中的主动权牢牢掌握在业主们的手中。
现在正是规范制订修改频繁的时候,我们03年做的项目,今年审图就违了好几条强制性规范。现在要求二手房要求5年限制交易,但在这五年之内,十有八九会下新强条。