|
||||
如何召集业主
记者:你的理想家园取水晶一名,代表着操作过程和环节的清澈透明。但如何让大家相信你,把成千上万的资金交到你手里?你如何摆脱非法集资的嫌疑?
宋增建:我不希望大家相信我,而相信我为大家创造并完善的这种制度。我们以后的项目公司、业主委员会等都要依据这些制度而运作,不能依靠某个人的品质。
这涉及到一个“石家庄模式”中的基本原则:“必须绝对保证业主们的资金安全”。一切资金使用都要严格遵守我们相关的财务规章并被监督,只有业主委员会才是惟一可以决定这笔钱使用的机构。
记者:你的小区规模定在什么范围?人员如何召集?如何确定这些人集资资金的基数?
宋增建:这个小区由6至10栋板式楼组成,而且户型采用单一户型,即两室两厅一卫,面积在90至100平方米。这些措施的建立,都是为了保证我们将来成立的业主委员会可以高效运作,而尽量避免因分配纠纷等造成的内耗,为业主委员会尽量创造一个良好的运作条件。
记者:希望吸纳一些什么样的人才来运作你的水晶花园?回报如何确定?
宋增建:人员目前主要以吸收专业人员为主,感兴趣的潜在业主也可以参与其中,这些人是没有报酬的,是志愿的。
有回报就有风险
记者:个人集资合作建房,目前国内还没有成功的先例,你的项目会遇到哪些困难?成功的可能性有多大?如果不能成功,集资人造成的损失如何补偿?拿什么来保证对集资人的承诺?
宋增建:虽然面临着跑办手续等困难,虽然面临一些内部组织与协调的考验,但世上的事不都是从无到有吗?集资建房享受低房价,肯定有风险,我们会在前期的工作中和业主以协议的形式约定。
记者:合作集资建房愿望良好,是否同时也是件危险的游戏?
宋增建:许多专家与业内人士都说这事不可能,可我看这事一定可以办成!这是一股潮流,一定会在全国的房地产业掀起一股狂潮。
记者:你的模式不同于北京模式和重庆模式,相比于它们,你的模式最突出的特点在哪里?
宋增建:“石家庄模式”区别于其他模式主要有三点:第一点,业主投入的时间成本和精力成本相对较低,“石家庄模式”考虑以合资公司的形式来做;第二点,业主与房地产商的关系是雇佣关系,地产商是作为业主们指定的“房屋运作者”出现的,包括各种审批、具体实施等都要由业主通过指定的房地产商来做,同时有退出机制,达不到协议要求,可以要求地产商退出;第三点,把理想和务实结合起来,比如让地产商拿10%左右的服务费,其中包含了公关费用。
记者:土地问题是很多个人集资合作建房的拦路虎,如何解决这一难题,有无具体方案?
宋增建:业主委员会与全体业主通过委托的咨询机构或专业房地产人员,掌握自己目标房子除土地外的大致价格,并列出不同土地中标价格与各位业主房子价格关系的数学公式,使所有业主都了解土地中标价格与自己房子最终基本价格之间的关系。经过一系列分组的、有组织的及松散自由相结合的对此问题的讨论,加深业主们对此问题的深刻认识,使他们具备了就此问题做出决定的能力。
记者:你的项目能否从银行获得支持?
宋增建:从北京等地的经验来看,他们都获得了银行的支持。我相信,如果我们的计划完备,同样可以获得银行支持。
记者:节省销售利润、节省广告销售费用、节省项目贷款利息、节省人员开支被认为是个人集资合作建房节省的几大项目,你的水晶项目都节省了哪些开支,房价会是市场房价的多少?
宋增建:这个问题现在还不便于回答,肯定是比市场同地段的房价要低。
现在正是规范制订修改频繁的时候,我们03年做的项目,今年审图就违了好几条强制性规范。现在要求二手房要求5年限制交易,但在这五年之内,十有八九会下新强条。