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无论有关泡沫的争论将会由谁胜出,关键之关键的房价问题任何人都不可能回避。房价是由供需双方来决定的,尽管我们的房地产市场离真正的市场还有一段距离,但影响2005年以及未来房屋价格走势的新盘开发仍旧引人关注。究竟会有多大的总量供应、供需之间的落差还有多大、房屋的品质会有什么变化等等问题,自然成为了热点话题。
热点区域南北有别 大梅江概念正在形成
合富辉煌集团控股有限公司在对今年天津房地产走势分析与预测报告中显示,随着去年土地交易后相关项目的逐渐开工,今年天津市的房地产热点区域已经是轮廓初现。单价在4000元以下的中档房屋将全面向中环线以外到外环线周边的城郊接合部转移。其中南开、河东、西青、北辰四个区将成为未来中档房屋集中供应的热点区域。
据了解,合富辉煌对本市62个不同档次的典型楼盘进行了综合分析,结果显示,由于在2004年南开区、河东区的土地供应量共有12幅,占到了去年土地供应量的二分之一左右,所以这两个区将会成为今后两年楼盘集中放量的热点区域。特别是随着东南半环与即将兴建的西北半环快速路的建设,道路交通的便捷性将改变购房者的区域顾虑,加之南开区与红桥区的交界处、河东区的中部地区楼盘存量最为丰富,区域竞争加剧,中档价位的项目将会在今年涌现。另外,随着今年房地产市场刚性需求的增加,低价位楼盘在中心城区的减少,将使得新四区成为购房者极为关注的热点区域。由于新四区的土地成本较低,楼盘开发处于成长期,相比市中心的项目价格要低很多,所以存在着很大的发展空间。2004年,西青区在临近外环线的地区共有五块土地出让,而在北辰区包括经济适用房用地在内也有三块土地,供应量相对充足,所以在未来两年内,西青区与北辰区将是中低价位楼盘集中供应的主要区域。
价格在每平方米5000元以上的房屋将更多地集中在城市南部。梅江板块以及与其相联的西青区与津南区等交界处,将形成大梅江板块,生态大盘郊区化将成为未来的发展趋势。与其相比,尽管在城市的北部地区也出现了一些高档项目,但是南强北弱的格局在今年不会改变。
据介绍,大梅江地区土地资源丰富,生态环境相比市中心地块更具优势。由于市中心土地资源的稀缺性越发突出,城市周边的生态大盘概念对于那些高档需求的购房者将更具吸引力。特别是随着梅江居住区经过几年的发展之后,已经成为天津新兴高档盘的杰出代表,这也使得更多的开发商开始借势向周边拓展。目前,万隆集团、永泰集团、开发区建设集团都已经完成了在梅江板块的圈地。而且,随着万科、金厦、顺驰等房地产开发商在其周边的西青区相继完成圈地,使得大梅江的概念正在形成现实。
在城市的北部地区,目前还只有泰达城、小伙巷等高档项目初具雏形,在项目总量上还很难与城市南部众多的项目抗衡。合富辉煌机构认为,尽管随着泰达城项目的启动,已经将中心城区的概念实现了北扩,但是由于城市发展的不均衡以及自然因素的影响,天津楼市的北部地区在高档楼盘的市场环境上还有待开发。
项目扎堆竞争加剧 开发速度越来越快
面对今年天津房地产市场的强劲增长态势,房地产开发商纷纷加快了开发速度。其中,以道路为核心形成的众多新居住组团将成为今年楼市的一大特色。按照目前楼市热点的排布,海河沿线将成为未来一段时间普遍看好的热点住宅开发带。除此之外的河东区十一经路两侧、三岔河口周边、梅江板块、卫国道沿线、金钟河大街沿线等等都将是新盘凸现的地段。特别是以南开区黄河道为轴线,融会了十多家房地产项目的新型居住组团已经初现雏形,更值得关注。
天津锋华兴业房地产公司最新一期的调查报告显示,黄河道沿线今年待开工的项目总量将达到100万平方米。其中,水映兰汀三期项目将有7万平方米、方正翠岛长虹的面积在9万平方米、天江格调领地面积在30万平方米、桦琳园二期也有6万平方米。另外,还有丹怡康居2万平方米,以及华肯置业的30万平方米项目投入,加之宝龙巷、浩地馨苑等项目累计在100万平方米。据开发区建设集团有关负责人介绍,天江格调领地作为天江格调的四期项目,目前已经开工建设,预计在春节之后就能正式销售。这个项目的整体面积在30万平方米,由于处在黄河道沿线,所以开发商将会把这个项目打造成该地段的标志性建筑。浩地馨苑的负责人介绍,该项目的开发总量在9万平方米,处在黄河道与红旗路的交口处,临近长虹公园。由于今年的房地产市场前景看好,所以开发商已经准备在春节之后开工建设,估计的销售时间最晚也在今年的下半年。天津锋华兴业的总经理李杲介绍,黄河道鞋城周边已经被一个外地开发商圈定了近13万平方米的土地,加之宝龙巷19万平方米的存量,在黄河道鞋城周围今年就会有近32万平方米的项目出现,特别是宝龙巷项目预计销售时间将在今年的五月份。李杲还说,如此规模的楼盘总量在一个地区集中出现,在以往的天津楼市中是很少见的。预计黄河道沿线近百万平米的楼盘将在今年下半年形成一个销售高峰。
据了解,众多开发商纷纷扎推热点区域展开竞逐,源于这些道路周边完善的配套设施与地段优势已经成为购房者追捧的首选目标。开发区建设集团的负责人介绍,随着本市房地产市场的日趋火爆,已经被抬高了的房屋价格开始改变着购房者的选择。特别是在改善型购房者逐渐成为市场主力的时候,选择在城市中心购房的人群比例越来越大。
天津锋华兴业房地产公司的李杲总经理甚至认为,在这种购房驱动的影响下,天津楼市可能在今年出现“人群的倒流”。他说,过去收入较高的购房者会倾向城市周边的一些知名项目,但生活了一段时间后发现,无论从生活的便利性、交通、就学等方面远不能兑现开发商最初的承诺,所以这些人很可能会向市中心转移。例如黄河道作为南开区的中心,周边的生活配套设施一应俱全,加之现存项目的整体价格与周边高档项目相差无几,所以不排除出现有意向选择河西、和平楼盘的人群转而向南开迁移的“倒流现象”。
户型价格成竞争焦点 平均价格可能提升10%
尽管春节刚过,新盘上市还有些“青黄不接”,但是记者在与业内人士沟通的过程中表示,随着时间的推移与新的拆迁任务的启动,市场需求的增加不言而喻,但是面对着2008年奥运会的临近,许多开发项目已经被挤上不得不开发的境地。特别是在2005年的下半年至2006年的一年半时间内,天津楼市的整体项目上市总量将会越来越大。虽然大家对未来楼市的价格走势很有信心,认为楼盘价格不会出现回落,但是竞争的加剧已经成为共识。
李杲认为,竞争来源于产品的同质化。受到开发成本、土地成本的综合影响,大户型的开发思路似乎很难改变。同时,小户型在今年受到追捧之后,这一市场也处在了蓄势待发的状态下,所以,房屋产品户型种类的丰富要远远高于2004年,所以竞争难以避免。
一位不愿透露姓名的开发商负责人说,目前南开区内房地产项目的小户型在总量上讲是很可观的。已经在售的众多项目中37平方米到70平方米的一居室占了相当的比例,其中90平方米的两室以及120平方米以下的小三室占到了整体户型总数的60%。这说明了市场的需求正在改变开发商的思路,更重要的是逐渐看涨的建设成本不得不让开发商实现户型上的“瘦身”。而且随着黄河道周边今年新开工项目的增加,中小户型的设计肯定会成为开发商尽早跳出竞争的“法宝”。
从价格上分析,天津楼市的平均价格很有可能在现在的基础上再提升10%。开发区建设集团的负责人认为,随着热点区域的增加,市中心楼市的地段概念将会淡化,各个地段之间的价格差距不会很大。李杲举例介绍,去年全年黄河道这一地区的房屋平均销售价格在4100元,而今年估计一些项目的起步价格也会超过每平方米4500元,个别项目每平方米的起步价格很可能会超过5000元。
由于各个热点区域周边项目集中出现,这种密集在一个区域的集中开发现象,众多项目同时亮相所引来的广告效应将极大刺激购房者的购买欲望。与此同时,这种集聚的开发效应也必然带来同质化竞争的加剧,而通过修炼内功,挖掘更多的个性化卖点,提升各自项目的品质竞争力也成为这些项目在销售之前如出一辙的声音。目前,许多项目在前期的设计规划中已经考虑到了竞争的因素,例如4.5米层高的65平方米的一居室、下沉式小区广场、带有智能化设施的青年主题公寓也开始崭露头角。(张桐)